買(mǎi)不到５年的二手房營(yíng)業(yè)稅怎樣計(jì)算
——更新時(shí)間：2009-02-24 04:53:00 點(diǎn)擊率: 3959
問(wèn)：
營(yíng)業(yè)稅（賣(mài)方）：對(duì)購(gòu)買(mǎi)住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；我購(gòu)買(mǎi)不到5年的二手房的營(yíng)業(yè)稅是怎樣計(jì)算征收的，因?yàn)槲屹I(mǎi)房時(shí)，賣(mài)房者說(shuō)所有費(fèi)用都由我承擔(dān)。
答：
一、營(yíng)業(yè)稅規(guī)定如下：
1、2006年6月1日后，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足5年的住房對(duì)外銷(xiāo)售全額征收營(yíng)業(yè)稅。
2、2006年6月1日后，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年（含5年）的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售，應(yīng)持有關(guān)材料向地方稅務(wù)部門(mén)申請(qǐng)辦理免征營(yíng)業(yè)稅手續(xù)。地方稅務(wù)部門(mén)對(duì)納稅人申請(qǐng)免稅的有關(guān)材料進(jìn)行審核，凡符合規(guī)定條件的，給予免征營(yíng)業(yè)稅。
3、2006年6月1日后，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年（含5年）的住房對(duì)外銷(xiāo)售不能提供屬于普通住房證明材料或經(jīng)審核不符合規(guī)定條件的，一律執(zhí)行銷(xiāo)售非普通住房政策，按其售房收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的余額征收營(yíng)業(yè)稅。
您需交納的稅費(fèi)如下：
1、契稅：成交價(jià)格*1.5%
2、印花稅：成交價(jià)格*0.1%
3、營(yíng)業(yè)稅：成交價(jià)格*5.5%
二、稅費(fèi)計(jì)算
1、營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、堤圍費(fèi)（國(guó)內(nèi)個(gè)人綜合稅率是5.6%）
（1）以補(bǔ)償房產(chǎn)建成后確定房號(hào)的統(tǒng)一抽簽時(shí)間或?qū)嶋H辦理補(bǔ)償房產(chǎn)的交接時(shí)間，按照“孰先”的原則計(jì)算，未超過(guò)五年的住房，按轉(zhuǎn)讓價(jià)全額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、堤圍費(fèi)；已超過(guò)五年的普通住房，免征營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、堤圍費(fèi)；
（2）回遷房產(chǎn)原屬自建非住房（商鋪、寫(xiě)字樓等），按轉(zhuǎn)讓價(jià)全額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、堤圍費(fèi)?；剡w房產(chǎn)原屬購(gòu)置非住房（商鋪、寫(xiě)字樓等），按轉(zhuǎn)讓價(jià)減去購(gòu)置原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、堤圍費(fèi)。
2、個(gè)人所得稅
（1）按現(xiàn)轉(zhuǎn)讓價(jià)減房產(chǎn)原值的差額，再減除轉(zhuǎn)讓過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用后的余額計(jì)算，稅率是20%，其房產(chǎn)原值分別為：
①房屋拆遷取得貨幣補(bǔ)償后購(gòu)置房屋的，為購(gòu)置該房屋實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)；
②房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)；
③房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人除取得所調(diào)換房屋，又取得部分貨幣補(bǔ)償?shù)?，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價(jià)款和交納的相關(guān)稅費(fèi)，減去貨幣補(bǔ)償后的余額；
④房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人取得所調(diào)換房屋，又支付部分貨幣的，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價(jià)款，加上所支付的貨幣及交納的相關(guān)稅費(fèi)。
（2）不能提供原購(gòu)房?jī)r(jià)格，從而不能準(zhǔn)確計(jì)算轉(zhuǎn)讓所得的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)核定征收。
（3）個(gè)人轉(zhuǎn)讓除房改房外的其他住房，須同時(shí)滿(mǎn)足自用5年以上和家庭唯一生活用房（需提供房地產(chǎn)登記中心出具的該個(gè)人夫妻雙方以及戶(hù)籍登記的未成年子女的所有房產(chǎn)情況查詢(xún)結(jié)果證明）兩個(gè)條件，方可免征個(gè)人所得稅。
3、土地增值稅
（1）屬普通住房的，暫免征土地增值稅；
（2）屬非普通住房或非住房，并且可準(zhǔn)確計(jì)算增值額的，適用四級(jí)超率累進(jìn)稅率；不可準(zhǔn)確計(jì)算增值額的，先按轉(zhuǎn)讓價(jià)預(yù)征（市區(qū)預(yù)征率為0.7%，西區(qū)和斗門(mén)為0.5%）。
4、印花稅（轉(zhuǎn)讓雙方均要按合同金額計(jì)征）
（1）按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)”稅目征收，稅率為0.05%。
（2）按新房地產(chǎn)證本數(shù)計(jì)，每本5元貼花。
（3）法院強(qiáng)制執(zhí)行，以房地產(chǎn)抵債，而非雙方自愿簽訂合同或協(xié)議的，不征印花稅。
5、注意事項(xiàng)：
（1）轉(zhuǎn)讓價(jià)的確定：合同成交價(jià)與評(píng)估價(jià)（指評(píng)估報(bào)告中反映的市場(chǎng)價(jià)）的90%對(duì)比，取高值（公開(kāi)拍賣(mài)的除外）。
（2）稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)對(duì)應(yīng)納稅房地產(chǎn)的評(píng)估結(jié)果進(jìn)行審核及確認(rèn)，對(duì)不符合實(shí)際情況的評(píng)估結(jié)果不予采用。
（3）以房地產(chǎn)抵債的視同銷(xiāo)售，計(jì)稅依據(jù)原則上按照下列順序確定：（一）實(shí)際抵償債務(wù)的金額；（二）法院判決書(shū)上確定的金額；（三）國(guó)土部門(mén)房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估價(jià)；（四）其他具有專(zhuān)業(yè)資格的合法房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估價(jià)。以上價(jià)格均無(wú)的，可用公式：成本價(jià)×（1＋10%）÷（1-5%）倒算出計(jì)稅依據(jù)。
（4）一次轉(zhuǎn)讓多項(xiàng)房產(chǎn)的，按項(xiàng)分別計(jì)算以上各稅。
