買不到５年的二手房營業(yè)稅怎樣計算
——更新時間：2009-02-24 04:53:00 點擊率: 4019
問：
營業(yè)稅（賣方）：對購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；我購買不到5年的二手房的營業(yè)稅是怎樣計算征收的，因為我買房時，賣房者說所有費用都由我承擔(dān)。
答：
一、營業(yè)稅規(guī)定如下：
1、2006年6月1日后，個人將購買不足5年的住房對外銷售全額征收營業(yè)稅。
2、2006年6月1日后，個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售，應(yīng)持有關(guān)材料向地方稅務(wù)部門申請辦理免征營業(yè)稅手續(xù)。地方稅務(wù)部門對納稅人申請免稅的有關(guān)材料進(jìn)行審核，凡符合規(guī)定條件的，給予免征營業(yè)稅。
3、2006年6月1日后，個人將購買超過5年（含5年）的住房對外銷售不能提供屬于普通住房證明材料或經(jīng)審核不符合規(guī)定條件的，一律執(zhí)行銷售非普通住房政策，按其售房收入減去購買房屋的價款后的余額征收營業(yè)稅。
您需交納的稅費如下：
1、契稅：成交價格*1.5%
2、印花稅：成交價格*0.1%
3、營業(yè)稅：成交價格*5.5%
二、稅費計算
1、營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、堤圍費（國內(nèi)個人綜合稅率是5.6%）
（1）以補償房產(chǎn)建成后確定房號的統(tǒng)一抽簽時間或?qū)嶋H辦理補償房產(chǎn)的交接時間，按照“孰先”的原則計算，未超過五年的住房，按轉(zhuǎn)讓價全額計征營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、堤圍費；已超過五年的普通住房，免征營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、堤圍費；
（2）回遷房產(chǎn)原屬自建非住房（商鋪、寫字樓等），按轉(zhuǎn)讓價全額計征營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、堤圍費?；剡w房產(chǎn)原屬購置非住房（商鋪、寫字樓等），按轉(zhuǎn)讓價減去購置原價后的余額為營業(yè)額計征營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、堤圍費。
2、個人所得稅
（1）按現(xiàn)轉(zhuǎn)讓價減房產(chǎn)原值的差額，再減除轉(zhuǎn)讓過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費用后的余額計算，稅率是20%，其房產(chǎn)原值分別為：
①房屋拆遷取得貨幣補償后購置房屋的，為購置該房屋實際支付的房價款及交納的相關(guān)稅費；
②房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協(xié)議》注明的價款及交納的相關(guān)稅費；
③房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人除取得所調(diào)換房屋，又取得部分貨幣補償?shù)?，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協(xié)議》注明的價款和交納的相關(guān)稅費，減去貨幣補償后的余額；
④房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人取得所調(diào)換房屋，又支付部分貨幣的，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協(xié)議》注明的價款，加上所支付的貨幣及交納的相關(guān)稅費。
（2）不能提供原購房價格，從而不能準(zhǔn)確計算轉(zhuǎn)讓所得的，由稅務(wù)機關(guān)核定征收。
（3）個人轉(zhuǎn)讓除房改房外的其他住房，須同時滿足自用5年以上和家庭唯一生活用房（需提供房地產(chǎn)登記中心出具的該個人夫妻雙方以及戶籍登記的未成年子女的所有房產(chǎn)情況查詢結(jié)果證明）兩個條件，方可免征個人所得稅。
3、土地增值稅
（1）屬普通住房的，暫免征土地增值稅；
（2）屬非普通住房或非住房，并且可準(zhǔn)確計算增值額的，適用四級超率累進(jìn)稅率；不可準(zhǔn)確計算增值額的，先按轉(zhuǎn)讓價預(yù)征（市區(qū)預(yù)征率為0.7%，西區(qū)和斗門為0.5%）。
4、印花稅（轉(zhuǎn)讓雙方均要按合同金額計征）
（1）按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目征收，稅率為0.05%。
（2）按新房地產(chǎn)證本數(shù)計，每本5元貼花。
（3）法院強制執(zhí)行，以房地產(chǎn)抵債，而非雙方自愿簽訂合同或協(xié)議的，不征印花稅。
5、注意事項：
（1）轉(zhuǎn)讓價的確定：合同成交價與評估價（指評估報告中反映的市場價）的90%對比，取高值（公開拍賣的除外）。
（2）稅務(wù)機關(guān)有權(quán)對應(yīng)納稅房地產(chǎn)的評估結(jié)果進(jìn)行審核及確認(rèn)，對不符合實際情況的評估結(jié)果不予采用。
（3）以房地產(chǎn)抵債的視同銷售，計稅依據(jù)原則上按照下列順序確定：（一）實際抵償債務(wù)的金額；（二）法院判決書上確定的金額；（三）國土部門房產(chǎn)評估機構(gòu)的評估價；（四）其他具有專業(yè)資格的合法房產(chǎn)評估機構(gòu)的評估價。以上價格均無的，可用公式：成本價×（1＋10%）÷（1-5%）倒算出計稅依據(jù)。
（4）一次轉(zhuǎn)讓多項房產(chǎn)的，按項分別計算以上各稅。
