咨詢問題：

1．公司將土地使用權(quán)歸還給政府，取得的政府的補(bǔ)償費(fèi)需要繳納營(yíng)業(yè)稅嗎？

回復(fù)意見：

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營(yíng)業(yè)稅問題的通知》（國(guó)稅函〔2008〕277號(hào)）規(guī)定，納稅人將土地使用權(quán)歸還給土地所有者時(shí)，只要出具縣級(jí)（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，無論支付征地補(bǔ)償費(fèi)的資金來源是否為政府財(cái)政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營(yíng)業(yè)稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國(guó)稅發(fā)〔1993〕149號(hào)）規(guī)定，不征收營(yíng)業(yè)稅。

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于政府收回土地使用權(quán)及納稅人代墊拆遷補(bǔ)償費(fèi)有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問題的通知》（國(guó)稅函〔2009〕520號(hào)）第一條規(guī)定，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營(yíng)業(yè)稅問題的通知》（國(guó)稅函〔2008〕277號(hào)）中關(guān)于縣級(jí)以上（含）地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，包括縣級(jí)以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用權(quán)文件，以及土地管理部門報(bào)經(jīng)縣級(jí)以上（含）地方人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權(quán)文件。

咨詢問題：

2．公司將單位住房出租給本單位員工，取得的收入需要繳納營(yíng)業(yè)稅嗎？

回復(fù)意見：

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整住房租賃市場(chǎng)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2000〕125號(hào)）第一條規(guī)定，對(duì)按政府規(guī)定價(jià)格出租的公有住房和廉租住房，包括企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房；房管部門向居民出租的公有住房；落實(shí)私房政策中帶戶發(fā)還產(chǎn)權(quán)并以政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)向居民出租的私有住房等，暫免征收房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅。因此，公司按以上規(guī)定出租的住房可免征營(yíng)業(yè)稅。

咨詢問題：

3．個(gè)人出租房屋在營(yíng)業(yè)稅方面有沒有什么優(yōu)惠政策？

回復(fù)意見：

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房 經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕24號(hào)）第二條第三項(xiàng)規(guī)定，對(duì)個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，在3%稅率的基礎(chǔ)上減半征收營(yíng)業(yè)稅。

咨詢問題：

4．個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋在營(yíng)業(yè)稅方面有沒有什么優(yōu)惠政策？

回復(fù)意見：

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》（財(cái)稅〔2015〕39號(hào)）第一條規(guī)定，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于職業(yè)教育等營(yíng)業(yè)稅若干政策問題的通知》（財(cái)稅〔2013〕62號(hào)）第二條規(guī)定，對(duì)個(gè)人銷售自建自用住房，免征營(yíng)業(yè)稅。

咨詢問題：

5．公司按房屋成本價(jià)銷售住房給員工，請(qǐng)問要繳納營(yíng)業(yè)稅嗎？

回復(fù)意見：

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于職業(yè)教育等營(yíng)業(yè)稅若干政策問題的通知》（財(cái)稅〔2013〕62號(hào)）第二條規(guī)定，對(duì)企業(yè)、行政事業(yè)單位按房改成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售住房的收入，免征營(yíng)業(yè)稅。

咨詢問題：

6．個(gè)人將房屋贈(zèng)給配偶，需要繳納營(yíng)業(yè)稅嗎？       

回復(fù)意見：

根據(jù)《財(cái)政部　國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人金融商品買賣等營(yíng)業(yè)稅若干免稅政策的通知》（財(cái)稅〔2009〕111號(hào)）第二條規(guī)定，個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)，屬于下列情形之一的，暫免征收營(yíng)業(yè)稅：（一）離婚財(cái)產(chǎn)分割；（二）無償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；（三）無償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；（四）房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人。因此，個(gè)人將房屋贈(zèng)給配偶，不需要繳納營(yíng)業(yè)稅。

咨詢問題：

7．公司以房屋投資入股另一家公司，請(qǐng)問要繳納營(yíng)業(yè)稅嗎？

回復(fù)意見：

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問題的通知》（財(cái)稅〔2002〕191號(hào)）第一條規(guī)定，以無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。

咨詢問題：

8．個(gè)人轉(zhuǎn)讓自有住房，需要繳納個(gè)人所得稅嗎？

回復(fù)意見：

根據(jù)《財(cái)政部　國(guó)家稅務(wù)總局　建設(shè)部關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅字〔1999〕278號(hào)）第四條規(guī)定，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得、繼續(xù)免征個(gè)人所得稅。

咨詢問題：

9．個(gè)人的房屋被政府拆遷，取得的補(bǔ)償款是否需要繳納個(gè)人所得稅？

回復(fù)意見：

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2013〕101號(hào)）第五條規(guī)定，個(gè)人因房屋被征收而取得貨幣補(bǔ)償并用于購(gòu)買改造安置住房，或因房屋被征收而進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換并取得改造安置住房，個(gè)人取得的拆遷補(bǔ)償款按有關(guān)規(guī)定免征個(gè)人所得稅。

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2005〕45號(hào)）第一條規(guī)定，對(duì)被拆遷人按照國(guó)家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款，免征個(gè)人所得稅。

咨詢問題：

10．個(gè)人出租住房，個(gè)人所得稅如何計(jì)算？

回復(fù)意見：

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房 經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕24號(hào)）第二條第一項(xiàng)規(guī)定，對(duì)個(gè)人出租住房取得的所得減按10％的稅率征收個(gè)人所得稅。

咨詢問題：

11．個(gè)人將房屋贈(zèng)與給親戚，需要繳納個(gè)人所得稅嗎？

回復(fù)意見：

根據(jù)《財(cái)政部　國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人無償受贈(zèng)房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問題的通知》（財(cái)稅〔2009〕78號(hào)）第一條規(guī)定，以下情形的房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與，對(duì)當(dāng)事雙方不征收個(gè)人所得稅：（一）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；（二）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；（三）房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人。因此，個(gè)人將房屋贈(zèng)與上述文件規(guī)定中的人員時(shí)，免征個(gè)人所得稅。

咨詢問題：

12．公司按房屋成本價(jià)銷售住房給員工，員工以低于市場(chǎng)價(jià)格而取得的住房的差價(jià)收益需要繳納個(gè)人所得稅嗎？

回復(fù)意見：

根據(jù)《財(cái)政部　國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于單位低價(jià)向職工售房有關(guān)個(gè)人所得稅問題的通知》（財(cái)稅〔2007〕13號(hào)）第一條規(guī)定，根據(jù)住房制度改革政策的有關(guān)規(guī)定，國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位及其他組織（以下簡(jiǎn)稱單位）在住房制度改革期間，按照所在地縣級(jí)以上人民政府規(guī)定的房改成本價(jià)格向職工出售公有住房，職工因支付的房改成本價(jià)格低于房屋建造成本價(jià)格或市場(chǎng)價(jià)格而取得的差價(jià)收益，免征個(gè)人所得稅。第二條規(guī)定，除本通知第一條規(guī)定情形外，根據(jù)《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》及其實(shí)施條例的有關(guān)規(guī)定，單位按低于購(gòu)置或建造成本價(jià)格出售住房給職工，職工因此而少支出的差價(jià)部分，屬于個(gè)人所得稅應(yīng)稅所得，應(yīng)按照“工資、薪金所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅。前款所稱差價(jià)部分，是指職工實(shí)際支付的購(gòu)房?jī)r(jià)款低于該房屋的購(gòu)置或建造成本價(jià)格的差額。

因此，公司按成本價(jià)格向員工銷售住房，如果在住房制度改革期間，按照所在地縣級(jí)以上人民政府規(guī)定的房改成本價(jià)格向職工出售公有住房，職工因此而少支出的差價(jià)部分，免征個(gè)人所得稅；否則需按照“工資、薪金所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅。

咨詢問題：

13．個(gè)人取得公司發(fā)放的住房補(bǔ)貼需要繳納個(gè)人所得稅嗎？

回復(fù)意見：

根據(jù)《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于個(gè)人取得住房補(bǔ)貼征免個(gè)人所得稅問題的通知》（瓊地稅函〔2008〕199號(hào)）第一條規(guī)定，對(duì)個(gè)人按《廉租住房保障辦法》（建設(shè)部等9部委令第162號(hào)）規(guī)定取得的廉租住房貨幣補(bǔ)貼，免征個(gè)人所得稅;對(duì)于所在單位以廉租住房名義發(fā)放的不符合規(guī)定的補(bǔ)貼，應(yīng)征收個(gè)人所得稅。第二條規(guī)定，對(duì)職工個(gè)人按《海南省省直機(jī)關(guān)住房補(bǔ)貼辦法》（瓊辦發(fā)[2008]3號(hào)）規(guī)定取得的住房補(bǔ)貼，免征個(gè)人所得稅;對(duì)于所在單位以超過瓊辦發(fā)[2008]3號(hào)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放的住房補(bǔ)貼，應(yīng)征收個(gè)人所得稅。

因此，個(gè)人取得的廉租住房貨幣補(bǔ)貼，可免征個(gè)人所得稅，否則需按照“工資、薪金所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅。

咨詢問題：

14．房地產(chǎn)公司開發(fā)的保障性住房，需要預(yù)征土地增值稅嗎？

回復(fù)意見：

根據(jù)《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅預(yù)征率的公告》（海南省地方稅務(wù)局公告2014年第21號(hào)）第一條第三款規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的保障性住房（不包括限價(jià)商品房），暫不預(yù)征土地增值稅。

咨詢問題：

15．房地產(chǎn)公司出售住房土地增值稅有什么優(yōu)惠嗎？

回復(fù)意見：

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第138號(hào)） 第八條規(guī)定，有下列情形之一的，免征土地增值稅：（一）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十一條規(guī)定，條例第八條（一）項(xiàng)所稱的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。高級(jí)公寓、別墅、度假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。
     根據(jù)《海南省人民政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的意見》（瓊府〔2008〕74號(hào)）第九條的規(guī)定：“將我省享受稅收優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為：同時(shí)具備住宅小區(qū)容積率1.0以上，單套建筑面積144平方米以下（含144平方米）二個(gè)條件?！?