“劃然長嘯，草木震動，山鳴谷應(yīng)，風(fēng)起水涌”形容2010年對于房地產(chǎn)業(yè)接二連三的調(diào)控政策并不為過，其針對性之強(qiáng)，力度之大是近年來罕見的。從4月17日出臺的“國十條”、9月29日再次出臺的“新國五條”，還包括各部委密集出臺的一系列政策文件以及各城市陸續(xù)出臺的落實國家二次調(diào)控的實施細(xì)則，分別就限購、執(zhí)行差別化房貸、加大住房供應(yīng)和保障房建設(shè)等多個方面做出規(guī)定。盡管調(diào)控中全國的商品房價依舊在上漲，但是從調(diào)控手段中我們依然可以把握政策的方向，特別是房地產(chǎn)市場的稅收調(diào)控手段可見一斑。

　　一、稅收始終是調(diào)控的重要手段之一

　　《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發(fā)[2010]10號）在第（二）項堅決抑制不合理住房需求中指出：發(fā)揮稅收政策對住房消費和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。財政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個人合理住房消費和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策。稅務(wù)部門要嚴(yán)格按照稅法和有關(guān)政策規(guī)定，認(rèn)真做好土地增值稅的征收管理工作，對定價過高、漲幅過快的房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行重點清算和稽查。

　　二、營業(yè)稅調(diào)控手段有限

　　《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》（財稅[2009]157號）規(guī)定：對于個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策規(guī)定，自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

　　財稅[2009]157號出臺，標(biāo)志《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》（財稅[2008]174號）廢止。從此房地產(chǎn)市場消費的促進(jìn)政策開始轉(zhuǎn)為抑制政策，其目的還是在于遏制通過炒房獲利的市場投機(jī)行為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康長遠(yuǎn)發(fā)展。但該政策主要作用于二手房交易市場，通過提高交易稅費成本降低交易利潤，從而間接影響一手商品房市場，因此其調(diào)控效力有限。

　　三、個人所得稅凸顯調(diào)控作用

　?。ㄒ唬秶叶悇?wù)總局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)高收入者個人所得稅征收管理的通知》（國稅發(fā)[2010]54號）2010年5月31日發(fā)布，強(qiáng)調(diào)要切實按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]108號）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓房屋有關(guān)稅收征管問題的通知》（國稅發(fā)[2007]33號）等相關(guān)文件規(guī)定，做好房屋轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅管理工作。

　　按照上述文件規(guī)定，對轉(zhuǎn)讓住房收入計算個人所得稅應(yīng)納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費用。對于納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條的規(guī)定，對其實行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個人所得稅額。具體比例由省級地方稅務(wù)局或者省級地方稅務(wù)局授權(quán)的地市級地方稅務(wù)局根據(jù)納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平均價格水平等因素，在住房轉(zhuǎn)讓收入1%-3%的幅度內(nèi)確定。

　　文件本無新意，但從各地反響來看，其個人所得稅調(diào)控目的作用明顯。例如《河北省地方稅務(wù)局<關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)個人所得稅征收管理工作的意見>》（冀地稅發(fā)[2010]33號）規(guī)定，從2010年8月1日起，對不能提供原始憑證的，一律按3%的征收率進(jìn)行定率征收。對于國家住房制度改革前，通過福利分房取得的住房，在進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時，必須提供房屋原始憑證，一律不得定率征收。政策變化前后，同樣是成交價50萬元的房子，若有10萬元的交易差價，個人所得稅支出核定征收至少增加10000元。20%稅率差額征收也有20000元左右稅金支出。該政策直接作用下，河北省省會石家莊的二手房市場成交量呈大幅度下滑趨勢。

　?。ǘ敦斦?、國家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個人所得稅優(yōu)惠政策的通知》（財稅[2010]94號）規(guī)定：自2010年10月1日起，對出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。這也意味著《財政部、國家稅務(wù)總局、建設(shè)部關(guān)于個人出售住房所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》（財稅字[1999]278號）第三條“為鼓勵個人換購住房，對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)按市場價重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所應(yīng)繳納的個人所得稅，視其重新購房的價值可全部或部分予以免稅。”的規(guī)定同時廢止。

　　四、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅舊話重提意義大于效力

　　《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認(rèn)問題的通知》（國稅函[2010]201號）2010年5月12日發(fā)布，該文規(guī)定：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號）規(guī)定精神和《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）第三條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品，無論工程質(zhì)量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當(dāng)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實際投入使用時，為開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計稅成本，并計算企業(yè)當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。

　　該文與《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工標(biāo)準(zhǔn)稅務(wù)確認(rèn)條件的批復(fù)》（國稅函[2009]342號）類同，本無新意，也難以在稅收調(diào)控中發(fā)揮有效作用，但舊話重提，顯示國家稅務(wù)總局多種手段綜合運用，對于房地產(chǎn)市場運用稅收手段調(diào)控的態(tài)度。因此，對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，開發(fā)產(chǎn)品只要辦理入住手續(xù)，不管是否實際竣工備案，均應(yīng)視為完工，應(yīng)當(dāng)按照國稅發(fā)[2009]31號文所述方式結(jié)算計稅成本，計算企業(yè)所得稅。

　　五、土地增值稅重磅出擊，預(yù)征清算同時收緊

　?。ㄒ唬秶叶悇?wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函[2010]220號）2010年5月19日發(fā)布，對于土地增值稅清算工作中有關(guān)問題做出明確規(guī)定：

　　1、清算收入應(yīng)以實際交易價格確定；

　　2、質(zhì)量保證金扣除以發(fā)票開具為依據(jù)；

　　3、房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除進(jìn)一步細(xì)化；

　　4、土地閑置費不得扣除；

　　5、支付的契稅可按規(guī)定扣除；

　　6、拆遷安置用房視同銷售；

　　7、進(jìn)一步明確轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予加計扣除期限問題；

　　8、清算補繳不加收滯納金。

　　其中，對于土地閑置費，規(guī)定了與企業(yè)所得稅不同的處理，《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）文第二十二條規(guī)定，企業(yè)因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財產(chǎn)損失按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。而土地增值稅清算中土地閑置費不得扣除。

　　對納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的情形，該文給予了明確：計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。這樣規(guī)定，《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）所規(guī)定的“經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，可依據(jù)條例規(guī)定按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除?！备哂锌刹僮餍浴?

　?。ǘ秶叶悇?wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)[2010]53號）自2010年5月25日發(fā)布，該文所規(guī)定的調(diào)控原則一是預(yù)征率大幅上調(diào)，二是核定征收率大于5%。且強(qiáng)調(diào)嚴(yán)禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。這從各地對于該文的反響可看出其重磅出擊的調(diào)控效果。

　　1、2010年8月27日，河北省地方稅務(wù)局發(fā)布《河北省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的通知》（2010年第1號公告）規(guī)定：自2010年10月1日起，（1）除保障性住房外，房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅預(yù)征率統(tǒng)一調(diào)整為2%。（2）房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅核定征收率統(tǒng)一調(diào)整為5%。

　　2、《廣東省深圳市地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整我市土地增值稅預(yù)征率的公告》（深地稅告[2010]6號）規(guī)定：從2010年8月1日（征收期）開始調(diào)整土地增值稅預(yù)征率：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅按銷售收入2%預(yù)征，別墅為4%，其他類型房產(chǎn)為3%。

　　3、《福建省廈門市地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的通知》（廈地稅發(fā)[2010]93號）規(guī)定：自2010年6月1日（稅款所屬期）起預(yù)征率調(diào)整為：住宅中的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅為2%、非普通住宅為3%； 寫字樓為3%；商業(yè)營業(yè)用房、別墅及其他房產(chǎn)為4%。

　　4、《上海市地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整住宅開發(fā)項目土地增值稅預(yù)征辦法的公告》（上海市地方稅務(wù)局2010年第1號公告）規(guī)定：按不同的銷售價格確定土地增值稅預(yù)征率。除保障性住房外，住宅開發(fā)項目銷售均價低于項目所在區(qū)域（區(qū)域按外環(huán)內(nèi)、外環(huán)外劃分）上一年度新建商品住房平均價格的，預(yù)征率為2%；高于但不超過1倍的，預(yù)征率為3.5%；超過1倍的，預(yù)征率為5%。項目所在區(qū)域上一年度新建商品住房平均價格按市房屋主管部門提供的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。

　　5、《重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅核定征收率有關(guān)問題的公告》（重慶市地方稅務(wù)局公告2010年第1號）規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以商品房轉(zhuǎn)讓收入（含預(yù)售收入）為計稅依據(jù)，普通住房核定征收率調(diào)整為5%，除普通住房以外的其他開發(fā)品核定征收率調(diào)整為6%。

　　查賬清算條件下，預(yù)征率的提高不一定提高企業(yè)的最終稅負(fù)，但是對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷繃緊的資金鏈影響非小。

　?。ㄈ秶叶悇?wù)總局關(guān)于轉(zhuǎn)讓地上建筑物土地增值稅征收問題的批復(fù)》（國稅函[2010]347號）規(guī)定：根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定，對轉(zhuǎn)讓碼頭泊位、機(jī)場跑道等基礎(chǔ)設(shè)施性質(zhì)的建筑物行為，應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅。該文雖非調(diào)控手段，但是對于實務(wù)中土地增值稅的征收范圍給予了明確。

　　六、契稅向首購普通住房傾斜

　　《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于首次購買普通住房有關(guān)契稅政策的通知》（財稅[2010]13號）對于首次購買普通住房契稅優(yōu)惠政策規(guī)定：對兩個或兩個以上個人共同購買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產(chǎn)的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優(yōu)惠政策。

　　《財政部、國家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個人所得稅優(yōu)惠政策的通知》（財稅[2010]94號）規(guī)定：自2010年10月1日起，對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。

　　為落實以上政策，各地均發(fā)布了具體政策規(guī)定。例如《天津市財政局、天津市地方稅務(wù)局、天津市國土資源和房屋管理局轉(zhuǎn)發(fā)<財政部、國家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、個人所得稅優(yōu)惠政策的通知>的通知》（津財稅政[2010]31號）就具有一定代表性：

　　1、對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未滿18周歲的未成年子女，下同）唯一住房的，按照成交價格的1.5%征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，按照成交價格的1%征收契稅。對個人購買非家庭唯一普通住房及非普通住房的，按照成交價格的3%征收契稅。

　　2、住房購買人申請享受上述稅收優(yōu)惠政策的，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)主管部門如實申報家庭成員及住房情況，并提供本人及其家庭成員的身份證、戶口簿、婚姻關(guān)系證明等原件及復(fù)印件。房地產(chǎn)主管部門根據(jù)上述資料，在房地產(chǎn)登記信息系統(tǒng)進(jìn)行查詢，購房人及其配偶、未成年子女或戶口簿記載的未婚購房人沒有住宅房屋登記記錄（包括房屋所有權(quán)登記、房屋所有權(quán)預(yù)告登記及商品房買賣合同備案記錄）的，所購房屋即視為家庭唯一住房，可以享受上述優(yōu)惠政策。購房人無法提供上述資料的，應(yīng)出具家庭住房實有套數(shù)書面誠信保證。誠信保證不實的，屬于虛假納稅申報，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定處理。

　　七、保障性住房稅收優(yōu)惠體現(xiàn)了稅收調(diào)控的另一方面

　　（一）《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于城市和國有工礦棚戶區(qū)改造項目有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知》（財稅[2010]42號）規(guī)定：自2010年1月1日起對于城市和國有工礦棚戶區(qū)改造安置住房（以下簡稱改造安置住房）給予稅收扶持政策：

　　1、對改造安置住房建設(shè)用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。對改造安置住房經(jīng)營管理單位、開發(fā)商與改造安置住房相關(guān)的印花稅以及購買安置住房的個人涉及的印花稅予以免征。

　　在商品住房等開發(fā)項目中配套建造安置住房的，依據(jù)政府部門出具的相關(guān)材料和拆遷安置補償協(xié)議，按改造安置住房建筑面積占總建筑面積的比例免征城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅。

　　棚戶區(qū)改造項目是利用原土地拆舊返新，一般不需要另購?fù)恋?，若全部改造均用做安置住房，可以免征城?zhèn)土地使用稅。但非安置住房不能免稅。例如，土地面積50000平方米，建筑面積80000平方米，其中安置住房50000平方米，年稅額標(biāo)準(zhǔn)5元/平方米，則開發(fā)商應(yīng)繳納土地使用稅50000×（80000-50000）/80000×5=93750元。

　　2、企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。這里沒有強(qiáng)調(diào)是否為普通住宅。

　　3、對經(jīng)營管理單位回購已分配的改造安置住房繼續(xù)作為改造安置房源的，免征契稅。

　　4、個人首次購買90平方米以下改造安置住房，可按1%的稅率計征契稅；購買超過90平方米，但符合普通住房標(biāo)準(zhǔn)的改造安置住房，按法定稅率減半計征契稅。

　　5、個人取得的拆遷補償款及因拆遷重新購置安置住房，可按有關(guān)規(guī)定享受個人所得稅和契稅減免。根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知》（財稅[2005]45號）規(guī)定：對被拆遷人按照國家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。對拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對購房成交價格中相當(dāng)于拆遷補償款的部分免征契稅，成交價格超過拆遷補償款的，對超過部分征收契稅。

　?。ǘ敦斦俊叶悇?wù)總局關(guān)于支持公共租賃住房建設(shè)和運營有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知》（財稅[2010]88號）規(guī)定：

　　1、對公租房建設(shè)用地及公租房建成后占地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。在其他住房項目中配套建設(shè)公租房，依據(jù)政府部門出具的相關(guān)材料，可按公租房建筑面積占總建筑面積的比例免征建造、管理公租房涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　2、對公租房經(jīng)營管理單位建造公租房涉及的印花稅予以免征。在其他住房項目中配套建設(shè)公租房，依據(jù)政府部門出具的相關(guān)材料，可按公租房建筑面積占總建筑面積的比例免征建造、管理公租房涉及的印花稅。

　　3、對公租房經(jīng)營管理單位購買住房作為公租房，免征契稅、印花稅；對公租房租賃雙方簽訂租賃協(xié)議涉及的印花稅予以免征。

　　4、對企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源，且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

　　5、企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織捐贈住房作為公租房，符合稅收法律法規(guī)規(guī)定的，捐贈支出在年度利潤總額12%以內(nèi)的部分，準(zhǔn)予在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。

　　6、對經(jīng)營公租房所取得的租金收入，免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅。公租房租金收入與其他住房經(jīng)營收入應(yīng)單獨核算，未單獨核算的，不得享受免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策。

　　7、享受上述稅收優(yōu)惠政策的公租房是指納入省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市人民政府及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)批準(zhǔn)的公租房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃，以及按照建保[2010]87號文和市、縣人民政府制定的具體管理辦法進(jìn)行管理的公租房。不同時符合上述條件的公租房不得享受上述稅收優(yōu)惠政策。

　　8、上述政策自發(fā)文之日起執(zhí)行，執(zhí)行期限暫定三年，政策到期后將根據(jù)公租房建設(shè)和運營情況對有關(guān)內(nèi)容加以完善。

　　從以上政策可以看出，稅收調(diào)控方向吻合了中央經(jīng)濟(jì)工作會議將保障房建設(shè)作為房地產(chǎn)調(diào)控的主導(dǎo)政策。

　　房地產(chǎn)行業(yè)除上述列舉的部分專屬政策外，企業(yè)所得稅、個人所得稅的配套法規(guī)也均適用于房地產(chǎn)企業(yè)，由于不具有屬于房地產(chǎn)專屬特征，故在此不再贅述。