某房地產(chǎn)公司應(yīng)繳未繳營業(yè)稅、個(gè)稅稽查案
——更新時(shí)間：2010-02-01 04:13:45 點(diǎn)擊率: 3265
北京AA房地產(chǎn)開發(fā)有限公司案于2009年1月9日立案， 2009年1月16日開始檢查，檢查期間2005年12月1日至2008年11月30日。
一、 案件背景情況
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北京市AA房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于某年某月某日，注冊資金E億元人民幣，經(jīng)濟(jì)性質(zhì)為其他有限責(zé)任公司，法人代表XXX.經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)。注冊地點(diǎn)：北京市WW區(qū)。
其前身為北京市AB房地產(chǎn)開發(fā)中心，AB中心是北京市WW城市建設(shè)綜合開發(fā)公司分立出并新設(shè)立的，成立于2005年12月1日。2006年1月18日，WW區(qū)國資委與AA企業(yè)股份有限公司（簡稱AA股份公司）簽訂了關(guān)于AB中心的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議：至此，WW區(qū)國資委出資8000萬元，占股40%，AA股份公司出資12000萬元，占股60%.AB中心也因此變更注冊登記，更名為北京市AA房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
?。ǘ╉?xiàng)目情況
該公司開發(fā)的項(xiàng)目有：A1、A2、A3、A4.
1、A2項(xiàng)目（SSS三期）
項(xiàng)目位于WW區(qū)SSS，占地面積12，488.85平方米，包括商業(yè)用房和住宅兩部分，總可售面積16，838平方米，其中住宅可售面積13，258平方米，商業(yè)可售面積3，580平方米。該項(xiàng)目于07年2月開工，2008年竣工。從2007年開始預(yù)售。
?。?）住宅部分銷售情況
住宅共242套，截至2008年12月住宅部分已全部銷售完畢，房款陸續(xù)在07、08年收到，房款總額22，723萬元。
?。?）商業(yè)部分銷售情況
商業(yè)部分，共22套。截止2008年12月商業(yè)部分已銷售12套，房款陸續(xù)在07、08年收到，房款總額4，523萬元。
2、A3三期（KKK三期，即KKKT）
位于WW區(qū)LLL地區(qū)，包括商業(yè)用房、車位和住宅三部分，總可售面積112，502平方米，其中住宅可售面積74，343平方米，商業(yè)可售面積19，374平方米，車位可售面積18，785平方米。該項(xiàng)目于08年3月開工，從2008年9月開始預(yù)售，截至2008年12月只銷售住宅部分。
?。?）住宅部分銷售情況
住宅共869套，截至2008年12月住宅部分已銷售60套，房款在08年收到，房款總額5，408萬元。
?。?）商業(yè)及車位部分銷售情況
商業(yè)部分，共80套，車位406個(gè)。截止2008年12月商業(yè)及車位部分均未銷售。
3、A1（LLL地區(qū)YYY17號樓）
位于WW區(qū)LLL地區(qū)。包括商業(yè)用房和住宅、車位三部分，總可售面積為53，801.13平方米，其中車位可售面積4，983.53平方米；住宅部分可售面積45，513.17平方米；商業(yè)部分可售面積3，304.43平方米。2007年竣工。從2006年開始預(yù)售。
?。?）住宅部分銷售情況
住宅共300套，截至2008年12月住宅部分已全部銷售完畢，房款陸續(xù)在06、07、08年收到，房款總額76，489萬元。
（2）商業(yè)部分銷售情況
地上一層為商業(yè)，共9套。截止2008年12月商業(yè)部分已全部銷售完畢，房款陸續(xù)在07、08年收到，房款總額3，582萬元。
?。?）車位部分銷售情況
地下一層為車位，共120個(gè)。截止2008年12月車位部分已全部銷售完畢，車位款陸續(xù)在07、08年收到，總額1，830萬元。
?。ㄈ┘{稅情況
該公司2006年1月至2008年11月繳納營業(yè)稅56，244，247.30元，房產(chǎn)稅2，252，285.16元，城鎮(zhèn)土地使用稅1，853，751.12元，企業(yè)所得稅111，389，145.80元，個(gè)人所得稅3，859，709.56元。
二、 違法事實(shí)及處理依據(jù)
?。ㄒ唬┻`法事實(shí)
該企業(yè)檢查期間內(nèi)未接受過稅務(wù)機(jī)關(guān)的檢查。該企業(yè)在地稅繳納的主要稅種有營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅。
1、營業(yè)稅的檢查情況
該公司營業(yè)收入主要有售房收入、售房定金、場地費(fèi)收入組成，分別在其他應(yīng)付款－誠意金、預(yù)收帳款、其他業(yè)務(wù)收入、營業(yè)外收入科目反映，適用稅率5%.
通過檢查預(yù)收帳款、其他應(yīng)付款、其他業(yè)務(wù)收入、營業(yè)外收入等科目明細(xì)帳，該公司2006年1月1日至2006年12月31日應(yīng)稅收入合計(jì)434，182，547.26元，應(yīng)繳納營業(yè)稅214，709，127.36元，已繳納營業(yè)稅21，703，127.36元，少繳納營業(yè)稅6，000.00元；2007年1月1日至2007年12月31日應(yīng)稅收入合計(jì)635，252，437.00元，應(yīng)繳納營業(yè)稅31，762，621.85元，已繳納營業(yè)稅31，331，095.39元，少繳納營業(yè)稅431，526.46元；2008年1月1日至2008年11月30日應(yīng)稅收入合計(jì)65，349，624.00元，應(yīng)繳納營業(yè)稅3，267，481.20元，已繳納營業(yè)稅3，210，024.55元，少繳納營業(yè)稅57，456.65元。
該公司2006年1月至2008年11月30日應(yīng)稅收入合計(jì)1，134，784，608.26元，應(yīng)繳納營業(yè)稅56，739，230.41元，已繳納營業(yè)稅56，244，247.3元，少繳納營業(yè)稅494，983.11元。
2、城市建設(shè)維護(hù)稅及其附加
該公司2006年1月至2008年11月30日應(yīng)繳納營業(yè)稅56，739，230.41元，公司所在地城建稅適用稅率為7%，應(yīng)繳納城市建設(shè)維護(hù)稅3，971，746.13元，已繳納城市建設(shè)維護(hù)稅3，937，097.31元，少繳納城市建設(shè)維護(hù)稅34，648.82元；
該公司2006年1月至2008年11月30日營業(yè)稅56，739，230.41元，教育費(fèi)附加費(fèi)率為3%，應(yīng)繳納教育費(fèi)附加1，702，176.91元，已繳納教育費(fèi)附加1，687，327.42元，少繳納教育費(fèi)附加14，849.49元。
3、房產(chǎn)稅
該公司房產(chǎn)稅主要由：自建自用辦公樓、項(xiàng)目樣板間、售樓處構(gòu)成，地下車庫只進(jìn)行了銷售。
?。?）辦公樓檢查情況
該公司的辦公場所為自建辦公樓自用，原值記入“固定資產(chǎn)-房屋類”科目，房產(chǎn)原值134，064，591.7元，2007年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅1，126，142.57元，已繳納房產(chǎn)稅1，126，142.57元；2008年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅1，126，142.57元，已繳納房產(chǎn)稅1，126，142.57元。暫未發(fā)現(xiàn)問題。
（2）樣板間檢查情況
檢查組在對開發(fā)成本科目檢查時(shí)發(fā)現(xiàn)，有樣板間的裝修成本在賬簿上體現(xiàn)，記入預(yù)付帳款科目。經(jīng)核實(shí)，該公司在項(xiàng)目銷售期間使用樣板間，沒有按照規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。按照A1項(xiàng)目的整體投資額406，934，712.41元，總建筑面積53801.13平米，計(jì)算出該項(xiàng)目平均建筑成本7，563.68元。ABA1項(xiàng)目，以可售房屋作為樣板間，共有三個(gè)：1-1901建筑面積161.37平方米，房間房產(chǎn)原值合計(jì)1，220，551.59元，使用4個(gè)月；1-1902建筑面積115.31平方米，房間房產(chǎn)原值合計(jì)872，168.33元，使用5個(gè)月；1-1905房間建筑面積161.42平方米，房產(chǎn)原值合計(jì)1，220，929.77元，使用5個(gè)月；三個(gè)樣板間合計(jì)應(yīng)繳未繳房產(chǎn)稅10，743.39元。
?。?）售樓處檢查情況
經(jīng)核實(shí)，該公司在檢查期二個(gè)項(xiàng)目前后使用同一售樓處，未繳納房產(chǎn)稅，經(jīng)計(jì)算，售樓處面積1215.02平方米，成本每平方米1945.88元，A1售樓處房產(chǎn)原值2，364，284.73元，使用6個(gè)月；A2售樓處房產(chǎn)原值2，686，628.42元，使用4個(gè)月；兩個(gè)售樓處合計(jì)應(yīng)繳未繳房產(chǎn)稅17，452.56 元。
以上合計(jì)應(yīng)繳未繳房產(chǎn)稅約28，195.95元。
4、城鎮(zhèn)土地使用稅
該公司在檢查期內(nèi)三個(gè)項(xiàng)目均涉及城鎮(zhèn)土地使用稅，分別是A1項(xiàng)目、A2項(xiàng)目、A3項(xiàng)目和辦公樓。
A1項(xiàng)目2006年土地級別四級，2007年土地級別調(diào)整為三級，總占地面積13，034.76平米，總建筑面積53，801.13平米，截止至2007年3月31日，已售房屋建筑面積為34，631.83平米；截止至2007年9月30日，已售房屋建筑面積為42，487.29平米；2008年3月31日，已售房屋建筑面積為55，532.25平米；2008年9月30日，已售房屋建筑面積為55，532.25平米；
A2項(xiàng)目A1項(xiàng)目土地級別五級，總占地面積12，489平米，總建筑面積16，837.91平米；截止至2007年3月31日，已售房屋建筑面積為0平米；截止至2007年9月30日，已售房屋建筑面積為11，893.32平米；2008年3月31日，已售房屋建筑面積為13，513.95平米；2008年9月30日，已售房屋建筑面積為515，470.68平米；
A3土地級別三級，總占地面積37，917平米，總建筑面積112，504.08平米；截止至2007年3月31日，已售房屋建筑面積為0平米；截止至2007年9月30日，已售房屋建筑面積為0 平米；2008年3月31日，已售房屋建筑面積為0平米；2008年9月30日，已售房屋建筑面積為 0平米；
辦公樓土地級別四級，總占地面積8，800平米。截止至2007年3月31日，已售房屋建筑面積為0平米；截止至2007年9月30日，已售房屋建筑面積為0平米；2008年3月31日，已售房屋建筑面積為0平米；2008年9月30日，已售房屋建筑面積為0平米；
該公司2006年應(yīng)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅224，833.97元，已繳納城鎮(zhèn)土地使用稅218，413.32元，少納城鎮(zhèn)土地使用稅6，420.65元；2007年應(yīng)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅878，808.94元，已繳納城鎮(zhèn)土地使用稅840，647.04元，少納城鎮(zhèn)土地使用稅38，161.9元；2008年應(yīng)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅794，497.90元，已繳納城鎮(zhèn)土地使用稅794，690.76元，多納城鎮(zhèn)土地使用稅192.8元；2006年至2008年11月應(yīng)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅1，898，140.80元，已繳納城鎮(zhèn)土地使用稅1，853，751.12元，應(yīng)繳未繳城鎮(zhèn)土地使用稅44，389.68元。
5、土地增值稅
該公司2006年9月-12月取得的應(yīng)稅收入為411，504，440元，按照稅率0.5%，應(yīng)預(yù)繳土地增值稅2，057，522.2元，未預(yù)繳土地增值稅2，057，522.2元；2007年取得的應(yīng)稅收入為635，252，437元，應(yīng)預(yù)繳土地增值稅6.222.333.59元，少預(yù)繳的土地增值稅130，190.78元；2008年取得的應(yīng)稅收入為65，289，624元，應(yīng)預(yù)繳土地增值稅248，287.04元，已預(yù)繳土地增值稅4，391，805.06元，多預(yù)繳的土地增值稅4，143，158.02元；多預(yù)繳原因?yàn)椋涸摴驹?006年取得A1項(xiàng)目的預(yù)售房款411，384，440元，應(yīng)預(yù)繳土地增值稅2，056，922.2元，公司沒有未按照當(dāng)期適用稅率0.5%預(yù)繳。該公司在2008年6月按照新稅率1%補(bǔ)繳了4，113，844.4元。由于適用稅率不一致，所以，多預(yù)繳了土地增值稅。
檢查組對其他應(yīng)付款-誠意金和營業(yè)外收入中的售房差價(jià)款調(diào)增了應(yīng)稅收入之后，該公司了2006年9月-2008年11月應(yīng)預(yù)繳土地增值稅8，658，333.61元，已預(yù)繳土地增值稅10，614，138.65元，多預(yù)繳土地增值稅1，955，805.04元。
經(jīng)核實(shí)，暫未發(fā)現(xiàn)問題。
6、企業(yè)所得稅檢查情況
該公司企業(yè)所得稅是按收入每季度預(yù)繳，年底進(jìn)行匯算清繳，2007年銷售收入合計(jì)855，224，636.08元，按照20%預(yù)征率，減去期間費(fèi)用，已按規(guī)定進(jìn)行了預(yù)繳。成本合計(jì) 422，377，486.57 元，納稅調(diào)整增加額37，713，232.20元，應(yīng)納稅所得額 337，429，466.05元，應(yīng)繳企業(yè)所得稅111，351，723.80 元，已繳企業(yè)所得稅111，389，145.80 元，多繳企業(yè)所得稅-37，422.00 元，多繳原因是，企業(yè)收到的誠意進(jìn)行了結(jié)轉(zhuǎn)，2007年收到的誠意金金額是810，000元，企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)了930，000元，多結(jié)轉(zhuǎn)的金額包含2006年。
2008年企業(yè)所得稅不在我們檢查期內(nèi)。經(jīng)檢查暫未發(fā)現(xiàn)問題。
7、個(gè)人所得稅
該公司2006年4月至2006年12月實(shí)發(fā)工資、獎(jiǎng)金合計(jì)3，160，720.13元，應(yīng)代扣代繳個(gè)人所得稅394，225.75元，已代扣代繳個(gè)人所得稅390，259.67元；2007年1月至2007年12月實(shí)發(fā)工資、獎(jiǎng)金合計(jì)9，205，902.12元，應(yīng)代扣代繳個(gè)人所得稅1，042，667.96元，已代扣代繳個(gè)人所得稅1，042，667.96元，；2008年1月至2008年11月實(shí)發(fā)工資、獎(jiǎng)金合計(jì)615，455.05元，應(yīng)代扣代繳個(gè)人所得稅2，407，824.13元，已代扣代繳個(gè)人所得稅2，403，406.03元，少代扣代繳個(gè)人所得稅4，418.10元。
2006年3月2008年11月實(shí)發(fā)工資、獎(jiǎng)金合計(jì)25，873，422.87元，應(yīng)代扣代繳個(gè)人所得稅3，844，717.84元，已代扣代繳個(gè)人所得稅3，836，333.66元，少代扣代繳個(gè)人所得稅8，384.18元，少代扣的原因是該公司給員工發(fā)放的商業(yè)保險(xiǎn)未并入當(dāng)月工資薪金繳納個(gè)人所得稅。
8、印花稅檢查情況
檢查組已核實(shí)合同5份，其中房屋租賃合同一份，合同金額532，800元，適用稅率千分之一；核實(shí)施工監(jiān)理合同和施工合同共三份，合同總金額193，616，593元，適用稅率萬分之三；上述5份合同合計(jì)總金額194，149，393元，應(yīng)貼印花58，617.78元，已貼印花58，641.08元，多貼印花23.3元。
9、發(fā)票檢查情況
抽查了該單位的發(fā)票，該單位發(fā)票使用正確，暫未發(fā)現(xiàn)問題。
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1、營業(yè)稅
根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第一條、第二條、第四條、第九條、第十三條、以及《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十八條第一款的規(guī)定，該單位取得商品房銷售收入未繳納營業(yè)稅，應(yīng)補(bǔ)繳營業(yè)稅494，983.11元。
2、城市維護(hù)建設(shè)稅
根據(jù)《中華人民共和國城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》第一條、第二條、第三條、第四條第一款及京政發(fā)[1985]86號《北京市實(shí)施（中華人民共和國城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例）的細(xì)則》第二條、第三條、第四條第一款的規(guī)定，該單位應(yīng)補(bǔ)繳城市維護(hù)建設(shè)稅34，648.82元。
3、教育費(fèi)附加
根據(jù)國發(fā)[1986]50號國務(wù)院《關(guān)于征收教育費(fèi)附加的暫行規(guī)定》第一條、第二條以及京政發(fā)[1994]18號《北京市人民政府轉(zhuǎn)發(fā)國務(wù)院關(guān)于教育費(fèi)附加征收問題文件的通知》第一條的規(guī)定，該單位應(yīng)補(bǔ)繳教育費(fèi)附加14，849.49元。
4、城鎮(zhèn)土地使用稅
根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第一條、第二條規(guī)定該公司應(yīng)補(bǔ)繳城鎮(zhèn)土地使用稅44，389.68元。
5、房產(chǎn)稅
根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》第二條第一款、第三條第一款、第四條、第七條的規(guī)定，應(yīng)補(bǔ)繳房產(chǎn)稅28，195.95元。
6、根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第六十九條的規(guī)定，對該單位處應(yīng)扣未扣個(gè)人所得稅稅款1.5倍的罰款，計(jì)12576.27元。
7、滯納金
根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十二條規(guī)定，加收營業(yè)稅及城建稅滯納金205，617.96元；加收房產(chǎn)稅滯納金10，092.54元；加收土地使用稅滯納金9，982.43元與稅款一并入庫。
三、 案例點(diǎn)評
1、該公司應(yīng)繳未繳營業(yè)稅及其附加的原因
?。?）該公司將收到的誠意金記入其他應(yīng)付款，沒有繳納營業(yè)稅。（2）該公司改制前約定將LLL地區(qū)17號底商以每平方米5，500元低價(jià)進(jìn)行銷售，改制后AA與WW區(qū)國資委協(xié)商，原約定價(jià)格5，500元與新銷售價(jià)格14，250元之間的差價(jià)由WW區(qū)國資委補(bǔ)償給AA公司，該公司在收到此差價(jià)補(bǔ)償款8，750，000元，計(jì)入了營業(yè)外收入，沒有繳納營業(yè)稅。
2、該公司應(yīng)繳未繳房產(chǎn)稅的原因
該企業(yè)未將售樓時(shí)搭建的樣板間和臨時(shí)使用的售樓處，作為已使用的房屋，按照房產(chǎn)稅的相關(guān)規(guī)定，繳納房產(chǎn)稅。
3、該公司應(yīng)繳未繳城鎮(zhèn)土地使用稅的原因
該企業(yè)早期的城鎮(zhèn)土地使用稅按照規(guī)劃面積計(jì)算，計(jì)稅依據(jù)不準(zhǔn)確。2007年恢復(fù)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的城鎮(zhèn)土地使用稅征收后，該企業(yè)未能及時(shí)足額繳納稅款。
4、該公司應(yīng)繳未繳個(gè)人所得稅的原因
該公司給員工發(fā)放的商業(yè)保險(xiǎn)未并入當(dāng)月工資薪金繳納個(gè)人所得稅。
