前言

2016年兩會政府工作報告提出“全面實施營改增，從5月1日起，將試點范圍擴大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)，并將所有企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，確保所有行業(yè)稅負只減不增?！狈康禺a(chǎn)營改增的推進將進一步改善行業(yè)運行環(huán)境，并有效調(diào)節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)稅負水平、提升企業(yè)積極投資開發(fā)的信心，同時也將給房地產(chǎn)企業(yè)帶來不同的機遇與挑戰(zhàn)。我們試對營改增后房地產(chǎn)企業(yè)稅負變化作簡單測算，以更好地評估這一政策的實際影響。

1、營改增穩(wěn)步推進，將影響多個行業(yè)

營改增是將目前我國征收營業(yè)稅的部分行業(yè)，改為征收增值稅，由于營業(yè)稅沒有抵扣機制，營業(yè)稅成本只能由企業(yè)自行承擔(dān)。而在增值稅制度下，企業(yè)發(fā)生的采購一般可以抵扣進項稅額，有效地解決了重復(fù)征稅問題，減輕企業(yè)稅收負擔(dān)。

目前尚未納入營改增的行業(yè)有建安房地產(chǎn)、金融保險、生活服務(wù)業(yè)。2015年提出要擴大營改增試點，力爭全面完成營改增。2016年兩會工作報告正式提出“從5月1日起，將試點范圍擴大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)“。

表：部分行業(yè)營改增后稅率變化（一般納稅人）

營業(yè)稅改為增值稅將直接影響企業(yè)現(xiàn)行稅負水平。為更有效的進行直觀分析，我們以某應(yīng)稅房地產(chǎn)企業(yè)D舉例并以其為視角，測算在不同條件下該企業(yè)的稅負變化，本文所有測算均是建立在如下假設(shè)條件下：

1）某房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)期營業(yè)額100萬；其中土地成本占營業(yè)額的35%，建安成本占營業(yè)額的25%，財務(wù)成本占營業(yè)額的3%，其他成本占比為10%；

2）在土地出讓情況下，土地增值稅對出讓國有土地使用權(quán)的行為不征稅；建筑業(yè)、金融業(yè)營改增后兩行業(yè)增值稅率為11%和6%；其他成本增值稅率為6%；

3）營業(yè)稅為營業(yè)額的5%，附加費（包括城建稅、教育附加費等）為流轉(zhuǎn)稅的12%；

4）在沒有特殊強調(diào)時，我們均假設(shè)稅負傳導(dǎo)順暢，上游建筑企業(yè)能夠?qū)⑦M項稅轉(zhuǎn)嫁給開發(fā)企業(yè)，并且開發(fā)企業(yè)能夠?qū)N項稅轉(zhuǎn)嫁給消費者；

5)測算方法采用一般計稅方法中的購進扣稅法，應(yīng)納稅額是指當(dāng)期銷項稅額抵扣當(dāng)期進項稅額后的余額，公式為增值稅=銷項稅（營業(yè)收入*銷項增值稅率）-進項稅抵扣；進項稅抵扣額=成本*稅率。