房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅誤區(qū)
——更新時間：2008-05-20 01:44:35 點擊率: 3117
一、“以房換地”雙方均未納稅
以房換地是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)的一種方式，具體形式是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以無償轉(zhuǎn)讓建成后的部分房屋所有權(quán)為代價，換取土地所有人土地使用權(quán)的一種行為。因其前期投入少，對企業(yè)資金需求壓力不大而被房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍采用。表面來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與土地所有人在房屋與土地互換過程中均沒有進行貨幣結(jié)算，也不通過會計帳簿核算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)又依實際收取的“預(yù)收帳款”為計稅依據(jù)繳納營業(yè)稅，故此種方式因其隱蔽性極強而容易形成偷逃稅現(xiàn)象。
實際上，在房屋與土地互換過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以轉(zhuǎn)讓建成后的部分房屋所有權(quán)為代價，換取了土地使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為；土地所有人以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)為代價，換取了部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為。因此，應(yīng)當按照《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的營業(yè)額，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依“銷售不動產(chǎn)”稅目征稅，對原土地所有人依“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目征稅，如原土地所有人將分得的房屋售出，則應(yīng)對其銷售收入再按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。
二、“拆一還一”回遷戶未依成本價計稅
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對老城區(qū)或舊有居民點進行開發(fā)時，對原有住戶普遍采用以建成后新房等面積換取需拆占原住戶面積，對原住戶在“拆一還一”的基礎(chǔ)上增加的面積依市場價或優(yōu)惠價出售的方法（俗稱“拆一還一，多增補價”）取得土地使用權(quán)。對原住戶增加面積繳納的購房款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍能依預(yù)收帳款計提營業(yè)稅，而對“拆一還一”等面積的部分直接視為拆遷成本，而未計算并繳納營業(yè)稅。
根據(jù)營業(yè)稅政策中舊城改造涉稅問題的有關(guān)條款，對“拆一還一”等面積的部分，應(yīng)由當?shù)囟悇?wù)機關(guān)按同類住宅房屋的實際成本核定征收營業(yè)稅。故此，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)在全面掌握原住戶“拆一還一”面積的同時，據(jù)實依實際成本核定征收營業(yè)稅。
三、“以收抵支”或收入在往來科目歸集，長期掛帳，逃避納稅
有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用售房收入記入“應(yīng)付帳款”等往來科目歸集，不通過“預(yù)收帳款”科目核算，長期掛帳不結(jié)轉(zhuǎn)收入或直接通過“應(yīng)付帳款”撥付工程款以收抵支，從而達到偷稅的目的。
對此，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)結(jié)合銷售不動產(chǎn)發(fā)票、售房合同，掌握其銷售總收入，嚴查“預(yù)收帳款”及往來科目，檢查其售房收入是否全部歸集入“預(yù)收帳款”結(jié)轉(zhuǎn)收入，如有差額看其歸向，發(fā)現(xiàn)其掛帳往來不記收入或以收抵支，依征管法嚴肅處理。
四、“虛開發(fā)票”虛減計稅依據(jù)，實現(xiàn)“雙偷”
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依銷售不動產(chǎn)發(fā)票開具金額確定售房收入繳納營業(yè)稅，購房者以銷售不動產(chǎn)發(fā)票開具金額依比例繳納契稅后方可辦理《房屋所有權(quán)證》，可見銷售不動產(chǎn)發(fā)票開具金額是雙方繳納稅款的計稅依據(jù)，故雙方協(xié)議少開或不開銷售不動產(chǎn)發(fā)票，可偷逃稅款，實現(xiàn)“雙贏”。對稅務(wù)機關(guān)來講可謂“雙偷”，對此除應(yīng)加強與房產(chǎn)、房管部門溝通協(xié)作，杜絕以收據(jù)作為契稅及辦理房產(chǎn)證依據(jù)外，還應(yīng)深入實際，掌握售房面積、售房價格，核對銷售不動產(chǎn)發(fā)票，強化征管，促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)嚴格依據(jù)發(fā)票管理辦法如實、及時開具發(fā)票，繳納稅款。
五、“收入實收不轉(zhuǎn)”宜接抵減應(yīng)付工程款，逃避納稅
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因施工方延誤工期等原因收取的罰款收入及投資方對應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)付施工方優(yōu)良工程及提前竣工獎勵收入不通過“營業(yè)外收入”科目核算，而直接抵減應(yīng)付工程款，從而減少會計利潤偷逃企業(yè)所得稅。
對此，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)細查原始憑證，結(jié)合工程施工預(yù)、決算，檢查其往來科目，調(diào)增應(yīng)納稅所得額，計征企業(yè)所得稅。
六、“費用不實分配”虛減應(yīng)納稅所得額，偷逃所得稅
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)年終不把所有的成本、費用在完工產(chǎn)品和在產(chǎn)品之間分配，合理結(jié)轉(zhuǎn)成本，而是把當年度成本、費用全部列入已完工產(chǎn)品成本，人為減少了會計利潤，偷逃企業(yè)所得稅。
對此，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)按權(quán)責發(fā)生制和配比原則把全部成本、費用在完工產(chǎn)品和在產(chǎn)品之間分配，從而確定應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)成本，不應(yīng)在當年度完工產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)的成本，全部調(diào)增應(yīng)納稅所得額，計征企業(yè)所得稅。
七、“費用計提未付“影響當年度應(yīng)納稅所得額，偷逃所得稅
預(yù)提費用、預(yù)計負債是企業(yè)實際并未發(fā)生而根據(jù)會計謹慎性原則預(yù)計提取記入當期成本、費用的未支付款項，符合會計準則。但因是計提當期預(yù)期數(shù)，提取金額與以后應(yīng)支付金額容易存在較大差異，從企業(yè)角度講。當期有會計利潤，多提預(yù)提費用、預(yù)計負債，形成虧損；當期虧損，則不提或少提，從而達到人為操縱會計利潤，少交或不交企業(yè)所得稅的目的。
稅務(wù)機關(guān)應(yīng)根據(jù)企業(yè)所得稅的有關(guān)規(guī)定，對于上年度提取的預(yù)提費用、預(yù)計負債如在企業(yè)所得稅匯算清繳之前實際支付的，允許記入上年度成本、費用；對于未支付部分則調(diào)增應(yīng)納稅所得額，計征企業(yè)所得稅。
八、“擅自削減稅基“代收、代墊款項不并入營業(yè)額，偷逃稅款
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收取購房款的同時，依據(jù)與有關(guān)方面的協(xié)議，代收燃氣、水、電開口費等代收、代墊款項，對于收取的這部分款項，企業(yè)通常通過“其他應(yīng)付款”、“應(yīng)付帳款”等往來科目核算，未并入營業(yè)額，計算應(yīng)納營業(yè)稅金。
根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十四條的規(guī)定，代收、代墊款項應(yīng)并入營業(yè)額計征營業(yè)稅。企業(yè)因收取此部分款項實為代收，甚至前期已支付，售房時再收取，實后“過路財神”，稅法要求對此部分款項并入營業(yè)額計征營業(yè)稅，企業(yè)對此抵觸情緒極大，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)在依條例規(guī)定依法足額計征稅款的同時，耐心、細致地做好企業(yè)工作，宣傳稅法，堵漏增收。
九、“無效票據(jù)入帳”沖減成本，偷逃稅款
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在按工程進度撥付工程款時，有時未按規(guī)定要求施工方開具建筑業(yè)發(fā)票入帳；購進小額零散用品不嚴格依據(jù)財務(wù)制度索要正式票據(jù)而僅以收據(jù)甚至白條等無效票據(jù)作為原始憑證記入成本、費用。從會計核算角度講，白條不屬法定有效的原始憑證，不能入帳；從稅法角度講，白條入帳也屬不予列支的成本項目。對此稅務(wù)機關(guān)在查閱原始憑證時，發(fā)現(xiàn)有白條入帳情況的，應(yīng)一律調(diào)增應(yīng)納稅所得額，計征企業(yè)所得稅。
十、“違規(guī)訂立合同”轉(zhuǎn)移納稅人，逃避納稅義務(wù)
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有時因各種因素制約或出于各種目的和考慮，在與出資方或土地出讓方簽訂合同時，常常列有“一切稅費均由Ｘ方繳納”或“一切稅費向Ｘ方所在地主管稅務(wù)機關(guān)繳納”等條款，從而達到轉(zhuǎn)移法定納稅人或更改納稅機關(guān)、級次的目的。
根據(jù)《合同法》的有關(guān)規(guī)定，“違反法律，行政法規(guī)的強制性規(guī)定”屬無效合同，無效合同不具有法律約束力。顯然，在合同條款中規(guī)定“稅費由Ｘ方繳納或在何地繳納”的條款，違反稅收法律的規(guī)定，雖然最終負稅人有可能改變，但法定納稅義務(wù)人應(yīng)根據(jù)稅法有關(guān)規(guī)定確認，承擔納稅責任，履行納稅義務(wù)，依規(guī)定向主管稅務(wù)機關(guān)繳納各項稅款。
