房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃
——更新時間：2009-07-13 05:27:46 點擊率: 3564
納稅籌劃是隨著市場經(jīng)濟運行的規(guī)范化、法制化以及公民依法納稅意識的提高而出現(xiàn)的，并且隨市場經(jīng)濟體制的不斷完善，納稅籌劃將具有更加廣闊的發(fā)展前景。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在激烈的市場競爭中立于不敗之地，必須對籌資活動進行全方位、多層次的運籌。
近年來，為控制房地產(chǎn)價格過高，投資過熱，國家密集下發(fā)宏觀調控政策，先是央行宣布加息，接著“國六條”出臺，隨后國六條細則、限制外資炒樓，乃至強征個稅的108號文等，一系列宏觀調控政策及配套細則的出現(xiàn)，讓房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃更具有戰(zhàn)略意義。
一、營業(yè)稅籌劃方案
稅法規(guī)定：以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅。但轉讓該項股權，應征稅。因為房地產(chǎn)開發(fā)貸款金融政策有越來越收緊的趨勢，房地產(chǎn)企業(yè)土地費用所占的比重已由過去的20%左右上升為 30%左右。房地產(chǎn)開發(fā)前期投入很大，房地產(chǎn)開發(fā)貸款審批辦理時間較長，且需房地產(chǎn)四證齊全才能辦理，若投資采用一方以土地作價入股，另一方以貨幣資金入股成立合營企業(yè)，合作建房，房屋建成后雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式，即可避免前期繳納土地轉讓營業(yè)稅付出大筆資金，從而保障企業(yè)前期項目的資金投入。
二、企業(yè)所得稅籌劃方案
房地產(chǎn)企業(yè)財務部門應深入掌握所得稅可以扣除的項目的比例，結合具體實際工作制定定額，控制相應的費用比例。根據(jù)新稅法，用于公益、救濟性捐贈的扣除標準是在年度利潤總額12%以內的部分；超過部分不得扣除。為此，公司的營銷策劃活動可與一些損贈活動結合一起安排。
另外，對于企業(yè)當年業(yè)務招待費若超限額列支標準，則可考慮列支為業(yè)務宣傳費。如按經(jīng)銷金額比例，通過獨立中介機構，支付經(jīng)銷商一定費用，以加強促銷活動，并取得經(jīng)銷商出具的發(fā)票，則該項支出得以傭金費用列支，可達到節(jié)稅效果。
納稅人按照國家有關規(guī)定向稅務機關、勞動保障部門或其指定機構上繳的各類保險基金和統(tǒng)籌基金，包括基本養(yǎng)老保險、基本失業(yè)保險等，經(jīng)稅務機關審核后，在規(guī)定的比例內扣除。最高標準分別按工資總額的 20%、6%和2%計算扣除。企業(yè)可酌情提高為員工購買各類保險基金和統(tǒng)籌基金份額，即為員工謀了福利，加強凝聚力，又可稅前合情合理地扣除該筆費用。
三、利用預繳企業(yè)所得稅進行納稅籌劃
企業(yè)所得稅采取分月或者分季預繳辦法征收，這其中就有進一步籌劃的空間。而計算、繳納企業(yè)所得稅的“應納稅所得額”是以會計利潤為基礎計算的，由于企業(yè)的收入和費用列支要到一個會計年度結束后才能完整計算出來，因此平時在預繳中不管是按照上一納稅年度應納稅所得額的一定比例預繳，還是按納稅期的實際數(shù)預繳，都存在不能準確計算當期應納稅所得額的問題。房地產(chǎn)企業(yè)出于多種需要的考慮，會在某一段時期多列支一些費用，在另一段時期少列支一些費用，但總體不突破稅法規(guī)定的扣除標準。根據(jù)這種現(xiàn)象，稅務總局規(guī)定：企業(yè)在預繳中少繳的稅款不作為偷稅處理。那么就出現(xiàn)如何使有限的資金，在企業(yè)內充分流動，創(chuàng)造更多的價值，就在進一步籌劃的空間。
四、利用土地增值稅的稅收優(yōu)惠進行稅務籌劃
稅法規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，如果增值額沒有超過扣除項目金額的20%，免予征收土地增值稅。同時規(guī)定，納稅人既建造普通標準住宅，又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應分別核算增值額；未分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不享受免稅優(yōu)惠。在分別核算的情況下，如果能把普通住宅的增值額控制在扣除項目金額的20%以內，從而免繳土地增值稅，則可以減輕稅負。
例如：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2006年度商品房銷售收入為1.5億元，其中普通住宅的銷售額為1億元，豪華住宅的銷售額為5000萬元。按稅法規(guī)定計算的可扣除項目金額為1.15億元，其中普通住宅的可扣除項目金額為8500萬元，豪華住宅的可扣除項目金額為 3000萬元。
1、如果不分開核算（納稅人應該了解當?shù)厥欠裨试S不分開核算），該企業(yè)應繳納土地增值稅為：
增值額與扣除項目金額的比例為：（15000-11500）÷11500×100%=30.43%
適用30%稅率。應繳納土地增值稅=（15000-11500）×30%=1050（萬元）
2、如果分開核算，該企業(yè)應繳納土地增值稅為：
普通住宅：增值額與扣除項目金額的比例為：（10000-8500）÷8500×100%=17.65%，增值額與可扣除額低于20%，享受免稅優(yōu)惠。
豪華住宅：增值額與扣除項目金額的比例為：（5000-3000）÷3000× 100%=66.67%，適用40%稅率，應繳納土地增值稅=（5000-3000）×40%-3000×5%=650（萬元）。
分開核算合計共交650萬元，比不分開核算交1050萬元少交400萬元。
房地產(chǎn)稅收籌劃方法有利用價格進行稅收籌劃；有利用優(yōu)惠政策進行稅收籌劃；利用空白點進行稅收籌劃等，相關人員應認真掌握好稅收籌劃，將對企業(yè)起到事半功倍的效果。尤其是隨著國家對房地產(chǎn)企業(yè)的管理越來越規(guī)范，房地產(chǎn)將面臨新的一輪洗牌。可以預見：今后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在激烈的市場競爭中生存、發(fā)展、獲利，對房地產(chǎn)業(yè)的管理提出了更新的要求，而房地產(chǎn)稅收籌劃得當將對本企業(yè)品牌的打造有著深遠的意義。
