房地產(chǎn)企業(yè)取得開發(fā)用地的土地使用權(quán)，并從次月起開始繳納土地使用稅，但在商品房建成并銷售后，對應(yīng)的土地使用權(quán)并非直接發(fā)生轉(zhuǎn)讓，而是隨著地面建筑物即商品房的銷售相應(yīng)轉(zhuǎn)讓給購房者，其城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)終止的時間和減少的稅額該如何把握和計(jì)算呢？　　
　　終止納稅義務(wù)的時間應(yīng)符合法定條件　　
　　城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例第三條規(guī)定，土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計(jì)算征收。其商品房對應(yīng)的土地是否已經(jīng)不再由房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際占用，應(yīng)以以下兩個文件為依據(jù)。　　
　　《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅[2008]152號）第三條“關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)截止時間的問題”規(guī)定，納稅人因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國稅發(fā)[2003]89號）第二條第（二）項(xiàng)明確，購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅?！　?br /> 　　本著轉(zhuǎn)讓方納稅義務(wù)截止日應(yīng)與受讓方納稅義務(wù)起始日相銜接的原理，房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房，應(yīng)以房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)已發(fā)生轉(zhuǎn)移或變化，作為終止土地使用稅納稅義務(wù)的條件，在實(shí)務(wù)中，可以房屋交付購房者或購房者辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的時間“孰先”原則來確定，停止計(jì)算稅款的時間為“次月”。購房者從此時開始成為納稅人（個人非生產(chǎn)經(jīng)營用房占地免征的除外），房地產(chǎn)企業(yè)則從此時開始終止納稅義務(wù)?！　?br /> 　　在此以前，無論是已簽訂商品房銷售合同，還是已收售房款、已開具發(fā)票，或者雖已達(dá)到合同約定交房時間但未實(shí)際交房等，只要房屋未發(fā)生實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)移或土地使用權(quán)屬未發(fā)生法定變化，房地產(chǎn)企業(yè)就仍是該商品房用地的實(shí)際占用者即納稅義務(wù)人。如此才能保持該塊土地在納稅時間上的連續(xù)性，使得同一塊土地的土地使用稅的納稅義務(wù)得以實(shí)現(xiàn)無縫轉(zhuǎn)移。反之，如果以其他時點(diǎn)作為房地產(chǎn)企業(yè)的納稅義務(wù)終止時間，均會造成土地使用稅納稅義務(wù)的中斷?！　?br /> 　　計(jì)算稅款方式不同，納稅不同　　
　　房地產(chǎn)企業(yè)因完成商品房的銷售而終止土地使用稅納稅義務(wù)，應(yīng)繳稅款隨著已售房屋的交付而遞減，這看似已很明確，但實(shí)務(wù)中讓征納雙方感到困惑和難以把握的是如何具體計(jì)算減少的稅款，不同的計(jì)算方式將得出不同的結(jié)果，影響到納稅人的利益?！　?br /> 　　例如，某公司2010年取得6萬平方米的土地使用權(quán)，年稅額每平方米20元，年應(yīng)繳土地使用稅120萬元（6萬平方米×20元）。已建商品房可售面積30萬平方米，2012年10月將首批已銷售的9萬平方米房屋交付購房者并辦妥相關(guān)手續(xù)，已售房屋折算用地面積為1.8萬平方米（9萬平方米÷30萬平方米×6萬平方米）。2012年土地使用稅計(jì)算：　　
　　甲方式：本地區(qū)規(guī)定的納稅期限為每年的4月和10月，分別以3月31日和9月30日的累計(jì)售房面積為半年度終止納稅義務(wù)截止時間，其10月交房對應(yīng)的用地在當(dāng)年不能減少稅款，只能在次年上半年再計(jì)算減少的稅款。2012年應(yīng)繳土地使用稅：6萬×20元＝120（萬元）?！　?br /> 　　乙方式：本地區(qū)土地使用稅以季度為納稅期，分別在3月、6月、9月、12月的15日前申報(bào)當(dāng)季的稅款，10月交房對應(yīng)的用地在四季度終止納稅義務(wù)，按季計(jì)算減少的稅款：1.8萬平方米×20元÷4＝9（萬元）；2012年應(yīng)繳土地使用稅111萬元（120－9）。　　
　　丙方式：與乙地相同也是以季為納稅期，但稅款分月計(jì)算、按季繳納，10月交房對應(yīng)的用地在當(dāng)月終止納稅義務(wù)，從11月起不再繳納稅款，按月計(jì)算減少的稅款為：1.8萬平方米×20元÷12×2＝6（萬元）；2012年應(yīng)繳土地使用稅114萬元（120－6）?！　?br /> 　　相同的涉稅情形，卻因計(jì)算方式不同而計(jì)算出以上三種應(yīng)繳稅款，而繳納稅款的多少，直接影響到企業(yè)本年利潤的增減，究竟以何種方式計(jì)算最佳呢？　　
　　土地使用稅暫行條例第九條規(guī)定，征用的非耕地，自批準(zhǔn)征用次月起繳納土地使用稅；財(cái)稅[2008]152號文件規(guī)定，依法終止納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到當(dāng)月末；國稅發(fā)[2003]89號文件規(guī)定，購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計(jì)征土地使用稅。在這些法條中，均以“月”作為納稅義務(wù)的終止或起始“期”?！　?br /> 　　由此可見，甲方式顯然加重了納稅人的稅負(fù)，也不符合稅法規(guī)定；乙方式雖然繳納的稅款最少，但在交房當(dāng)月就不再納稅，違反了稅款計(jì)算“截止到當(dāng)月末”的規(guī)定；而丙方式，對已售房屋對應(yīng)的用地從次月起依法終止納稅義務(wù)，分月計(jì)算減少的稅款，按季匯總申報(bào)繳納，既符合稅法規(guī)定，又減輕了納稅人的稅負(fù)，且避免每月申報(bào)繳稅的繁瑣，最大限度地維護(hù)了納稅人的合法權(quán)益。