編者按：近日,央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)文，二套房最低首付款比例調(diào)整為不低于40%，公積金貸款購(gòu)買首套房首付比例下調(diào)至20%。財(cái)政部同時(shí)通知，個(gè)人銷售兩年以上的普通住房免征營(yíng)業(yè)稅。新政的出臺(tái)，無疑會(huì)使房地產(chǎn)行業(yè)掀起波瀾，存量房（即二手房）交易量勢(shì)必會(huì)有所變動(dòng)。房地產(chǎn)行業(yè)再次成為輿論焦點(diǎn)，不得不聯(lián)想起之前發(fā)生的簽訂“陰陽(yáng)合同”虛報(bào)成交價(jià)格的亂象。本文從案例入手，審視房地產(chǎn)核定計(jì)稅價(jià)格現(xiàn)狀。

案例一：

某投資發(fā)展有限公司前身為供銷社運(yùn)輸公司，作為改制的國(guó)有企業(yè)，離退休職工收入低，住房條件長(zhǎng)期得不到改善，在某投資有限公司退休職工多次上訪，要求改善住房條件的情況下，某房產(chǎn)公司應(yīng)其上級(jí)主管部門要求，為解決企業(yè)老職工住房困難，化解信訪突出問題，經(jīng)上級(jí)主管部門批準(zhǔn)、公司董事會(huì)研究決定給老職工售房?jī)r(jià)格讓利20%。稅務(wù)局認(rèn)為該公司以低于同期銷售價(jià)格20%向公司離退休職工優(yōu)惠售房的行為屬于《中華人民共和國(guó)稅收征管法》（以下簡(jiǎn)稱“稅收征管法”）第三十五條第（六）項(xiàng)規(guī)定的“納稅人申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的“的行為，遂要求該企業(yè)應(yīng)按同期市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整補(bǔ)繳營(yíng)業(yè)稅及相應(yīng)附征稅。[1]

案例二：

2004年，甲房產(chǎn)建設(shè)公司與拍賣行簽訂委托拍賣合同，委托拍賣其自有房產(chǎn)。根據(jù)拍賣委托合同的約定，競(jìng)投者須繳交拍賣保證金港幣6800萬元。后只有乙公司一家參與拍賣并以底價(jià)1.3億港元競(jìng)買了上述部分房產(chǎn)。稅務(wù)局在檢查中發(fā)現(xiàn)該情況并認(rèn)為其交易價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格，遂通過對(duì)拍賣標(biāo)的周邊相近日期的物業(yè)狀況與拍賣標(biāo)的接近的寫字樓、商鋪、車庫(kù)進(jìn)行摸查及對(duì)比，并向房屋管理部門查詢了2003年至2005年間的使用性質(zhì)相同的房產(chǎn)交易檔案材料，收集當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)交易價(jià)值數(shù)據(jù)，并與原告委托拍賣的房產(chǎn)的交易價(jià)格進(jìn)行比較、分析，同時(shí)，考慮到原告的房產(chǎn)是整體拍賣，價(jià)值可能會(huì)比正常交易價(jià)格略低的實(shí)際情況，以當(dāng)時(shí)市場(chǎng)交易價(jià)值較低的價(jià)值進(jìn)行核算，核定該拍賣房產(chǎn)的交易價(jià)格約為3.1億港元，認(rèn)定甲公司低價(jià)拍賣的行為屬于《稅收征管法》第三十五條第（六）項(xiàng)規(guī)定的情形，要求補(bǔ)繳營(yíng)業(yè)稅及滯納金。[2]

案例一及案例二都有稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為的“計(jì)稅依據(jù)明顯偏低”的情形，但是案例一有“正當(dāng)理由”而案例二則沒有，因此案例二的甲公司依法需要補(bǔ)繳稅款。案例二中，稅務(wù)局主要依據(jù)《稅收征管法實(shí)施細(xì)則》第四十七條第一款：“（一）參照當(dāng)?shù)赝愋袠I(yè)或者類似行業(yè)中經(jīng)營(yíng)規(guī)模和收入水平相近的納稅人的稅負(fù)水平核定……”來核定應(yīng)納稅額。除《稅收征管法》外，《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第七條及《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十條、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第七條等都是與房地產(chǎn)密切相關(guān)的核定計(jì)稅依據(jù)的情形。稅務(wù)機(jī)關(guān)依照《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第七條及《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十條對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)核定營(yíng)業(yè)額的案例在（2014）韶仁法行初字第13號(hào)及（2014）韶終法行終字第75號(hào)行政判決書中有體現(xiàn)。

目前可查的稅務(wù)機(jī)關(guān)核定房地產(chǎn)企業(yè)申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)的案例不多，但基本是同期同類同行業(yè)等相似情形下的核定。2008年，針對(duì)一些地區(qū)房屋買賣雙方通過訂立虛假合同低報(bào)成交價(jià)格、不如實(shí)申報(bào)繳納有關(guān)稅收的問題，建立了房屋交易最低計(jì)稅價(jià)格管理制度，加強(qiáng)了房屋交易計(jì)稅價(jià)格管理。為深化房地產(chǎn)稅收一體化管理工作，夯實(shí)交易環(huán)節(jié)稅收征管基礎(chǔ)，進(jìn)一步提高計(jì)稅價(jià)格管理水平，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于應(yīng)用評(píng)稅技術(shù)核定房地產(chǎn)交易計(jì)稅價(jià)格的意見》（國(guó)稅函〔2008〕309號(hào)），先在北京、重慶、青島、深圳、南京、杭州、丹東等城市開展應(yīng)用評(píng)稅技術(shù)核定計(jì)稅價(jià)格工作。該意見以《稅收征管法》、《契稅暫行條例》為依據(jù)，主要是對(duì)于房地產(chǎn)交易中納稅人申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯低于市場(chǎng)價(jià)格并且無正當(dāng)理由的，參照市場(chǎng)價(jià)格核定計(jì)稅價(jià)格。在該意見出臺(tái)之后，唯有深圳市先后出臺(tái)了適用住宅及非住宅房產(chǎn)的核定計(jì)稅價(jià)格的規(guī)定，分別為《深圳市地方稅務(wù)局深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)關(guān)于實(shí)施存量房交易計(jì)稅價(jià)格核定工作有關(guān)事項(xiàng)的通告》（深地稅告〔2011〕5號(hào)）及《深圳市地方稅務(wù)局深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)關(guān)于實(shí)施存量非住宅類房產(chǎn)交易計(jì)稅價(jià)格核定工作有關(guān)事項(xiàng)的通告》（深地稅告〔2012〕9號(hào)）。以上兩則通告對(duì)住宅與非住宅房產(chǎn)的計(jì)稅價(jià)格和交易計(jì)稅參考價(jià)格做了規(guī)定，都是在房產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格明顯偏低且無正當(dāng)理由的情況下按照計(jì)稅參考價(jià)格核定征收各項(xiàng)稅款。
    小結(jié)

我國(guó)目前針對(duì)房地產(chǎn)核定計(jì)稅價(jià)格的規(guī)定較少，實(shí)踐中發(fā)生的稅務(wù)機(jī)關(guān)核定房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格的案例也不多，除了法律的滯后性與不完備外，房地產(chǎn)核定計(jì)稅依據(jù)需要考慮的因素太多，如房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀、分類及區(qū)域等因素?zé)o不影響交易價(jià)格。任何一部法律都不可能涵蓋所有狀況，只有在不斷實(shí)踐、總結(jié)的基礎(chǔ)上才能制定出更完備的法律，才能更好的為法律保護(hù)的對(duì)象服務(wù)。

[1]參考(2014)烏中行終字第95號(hào)行政判決書

[2]參考(2010)穗中法行終字第564號(hào)行政判決書