國家對房產(chǎn)稅中所說的“房產(chǎn)”有著嚴(yán)格的界定。房產(chǎn)稅中所指的房產(chǎn)，首先是房屋形態(tài)的財(cái)產(chǎn)。既然稱之為房屋，就得有墻、有柱，有頂，能遮風(fēng)又能避雨，可以在里邊生產(chǎn)、工作、學(xué)習(xí)、生活或儲藏物資，比如學(xué)校教室、出租的公寓、寫字樓等。而獨(dú)立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、酒窖、菜窖、室外游泳池等，就不計(jì)入房屋價(jià)值，也不作為納稅的依據(jù)。這里的房產(chǎn)包括城市的、建制鎮(zhèn)的、工礦區(qū)的房產(chǎn)，不包括農(nóng)村的普通民宅。

　　房產(chǎn)稅變革歷程

　　目前，我國以房屋為征稅對象，既有房產(chǎn)稅，也有城市房地產(chǎn)稅。1951年頒布了《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，到了1973年，在稅制改革中，房地產(chǎn)稅又一分為二，對試行工商稅的企業(yè)繳納的城市房地產(chǎn)稅并入了工商稅；另一部分，仍稱為城市房地產(chǎn)稅，只對有房產(chǎn)的個(gè)人、房地產(chǎn)管理部門繼續(xù)征收。1986年9月15日國務(wù)院發(fā)布了《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，決定從當(dāng)年10月1日起開始實(shí)行。而對在中國有房產(chǎn)的外國僑民、港澳臺同胞和外商投資企業(yè)、外國企業(yè)，仍征收城市房地產(chǎn)稅。房產(chǎn)價(jià)值的確定從《財(cái)政部、稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》（（86）財(cái)稅地字第8號）規(guī)定“房產(chǎn)原值是指納稅人按照會計(jì)制度規(guī)定，在賬簿”固定資產(chǎn)“科目中記載的房屋原價(jià)。到《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅[2008]152號）規(guī)定”對依照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會計(jì)賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價(jià)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算“，再到《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財(cái)稅[2010]121號）”無論會計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)“以上規(guī)定中關(guān)于房屋原值的規(guī)定不斷發(fā)生變化。

　　房產(chǎn)稅計(jì)算方法

　　根據(jù)稅法規(guī)定，房產(chǎn)稅的計(jì)算方法有以下兩種：

　　按房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值計(jì)算。其計(jì)算公式為：年應(yīng)納稅額＝房產(chǎn)賬面原值×（1－減除比例）×1．2%。

　　按租金收入計(jì)算，其計(jì)算公式為：年應(yīng)納稅額＝年租金收入×適用稅率（12%）。

　　房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)的確認(rèn)

　　對經(jīng)營自用的房屋，以房產(chǎn)的計(jì)稅余值作為計(jì)稅依據(jù)。

　　所謂計(jì)稅余值，是指依照稅法規(guī)定按房產(chǎn)原值一次減除10%至30%的損耗價(jià)值以后的余額。其中：（1）房產(chǎn)原值是指納稅人按照會計(jì)制度規(guī)定，在賬簿固定資產(chǎn)科目中記載的房屋原價(jià)。（2）房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或—般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施。（3）納稅人對原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建的，要相應(yīng)增加房屋的原值。（4）對于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值時(shí)，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價(jià)值；對附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞，需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計(jì)入房產(chǎn)原值，原零配件的原值也不扣除。（5）在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。（6）在確定計(jì)稅余值時(shí)，房產(chǎn)原值的具體減除比例，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在稅法規(guī)定的減除幅度內(nèi)自行確定。

　　房產(chǎn)原值的變化在于土地是否記入，這與我國的會計(jì)制度改革相聯(lián)系。1、在執(zhí)行《企業(yè)會計(jì)制度》前已經(jīng)建造完成的房產(chǎn)，其房產(chǎn)原值可以不包括土地使用權(quán)，《實(shí)施<企業(yè)會計(jì)制度>及其相關(guān)準(zhǔn)則問題解答》的通知（財(cái)會[2001]43號）第9條規(guī)定：“執(zhí)行《企業(yè)會計(jì)制度》前土地使用權(quán)價(jià)值作為無形資產(chǎn)核算而未轉(zhuǎn)入所建造的房屋、建筑物成本的公司，可不作調(diào)整，其土地使用權(quán)價(jià)值按照《企業(yè)會計(jì)制度》規(guī)定的期限平均攤銷?！?、在執(zhí)行《企業(yè)會計(jì)制度》后才建造完成的房產(chǎn)，房產(chǎn)原值應(yīng)包括所占用土地的土地使用權(quán)?！蛾P(guān)于印發(fā)<企業(yè)會計(jì)制度>的通知》（財(cái)會[2000]25號）附件：“企業(yè)會計(jì)制度——會計(jì)科目和會計(jì)報(bào)表”中無形資產(chǎn)科目的使用規(guī)定，企業(yè)以支付出讓金方式取得的土地使用權(quán)，按照實(shí)際支付的價(jià)款，借記本科目，貸記“銀行存款”等科目，并按本制度規(guī)定進(jìn)行攤銷；待該項(xiàng)土地開發(fā)時(shí)再將其賬面價(jià)值轉(zhuǎn)入相關(guān)在建工程，借記“在建工程”等科目，貸記本科目。無形資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)自取得當(dāng)月起在預(yù)計(jì)使用年限內(nèi)分期平均攤銷，計(jì)入損益。3、《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》并行時(shí)期，《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第6號一無形資產(chǎn)》應(yīng)用指南規(guī)定“自行開發(fā)建造廠房等建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)與建筑物應(yīng)當(dāng)分別進(jìn)行處理。外購?fù)恋丶敖ㄖ镏Ц兜膬r(jià)款應(yīng)當(dāng)在建筑物與土地使用權(quán)之間進(jìn)行分配；難以合理分配的，應(yīng)當(dāng)全部作為固定資產(chǎn)?！爆F(xiàn)實(shí)中因企業(yè)會計(jì)政策不同而產(chǎn)生不同的稅收待遇，這對采用不同會計(jì)制度的納稅人是不公平的，在實(shí)務(wù)中也產(chǎn)生了不少爭議。財(cái)稅[2010]121號明確了無論會計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。避免了不少納稅人利用《企業(yè)會計(jì)制度》和《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》核算的方法不同，進(jìn)行的房產(chǎn)稅計(jì)算基礎(chǔ)的籌劃空間。

　　[例1]甲企業(yè)執(zhí)行《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》，2009年自行開發(fā)建造廠房2000萬元，相關(guān)的土地使用權(quán)100萬元，會計(jì)核算中建筑物與土地分別進(jìn)行處理，按照財(cái)稅[2010]121號，甲企業(yè)在2010年度的房產(chǎn)稅原值應(yīng)為會計(jì)賬面該項(xiàng)廠房的賬面價(jià)值2000萬元＋無形資產(chǎn)中的土地使用權(quán)100萬元＝2100萬元，以此為依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅。

　　對于出租的房屋，以租金收入為計(jì)稅依據(jù)。

　　房屋的租金收入，是房屋產(chǎn)權(quán)所有人出租房屋使用權(quán)所取得的報(bào)酬，包括貨幣收入和實(shí)物收入。對以勞務(wù)或其他形式作為報(bào)酬抵付房租收入的，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赝惙课莸淖饨鹚?，確定租金標(biāo)準(zhǔn)，依率計(jì)征。

　　對于免租期如何征收房產(chǎn)稅？根據(jù)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》（[86]財(cái)稅地字第008號）第七條規(guī)定，納稅單位和個(gè)人無租使用房產(chǎn)管理部門、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn)，應(yīng)由使用人代繳納房產(chǎn)稅。由于原政策來明確上述房產(chǎn)是按房產(chǎn)余值還是按租金征稅，所以各地一般規(guī)定，無租使用免稅單位和應(yīng)稅單位的房產(chǎn)，應(yīng)由使用人代繳房產(chǎn)稅，稅額由房產(chǎn)坐落地的地稅機(jī)關(guān)依照同類房產(chǎn)的市場租賃費(fèi)計(jì)算核定。為統(tǒng)一稅收政策，財(cái)稅[2009]128號文件明確，無租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個(gè)人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。也就是說，從2009年12月1日開始，無租使用房產(chǎn)按照房產(chǎn)余值、由房產(chǎn)使用人代繳房產(chǎn)稅。

　　財(cái)稅[2010]121號第二條重新進(jìn)行了規(guī)定，對出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。變化在于（財(cái)稅[2009]128號）規(guī)定，無租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個(gè)人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。因此，不少納稅人認(rèn)為在免租期內(nèi)由承租房屋的應(yīng)納稅單位繳納房產(chǎn)稅。但財(cái)稅[2010]121號規(guī)定，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。免收租金期間則應(yīng)基于發(fā)生的租賃事實(shí)，并在租賃交易中，租賃雙方約定一定時(shí)期租金為零的行為，從形式上可以表現(xiàn)為出租方根據(jù)約定在一定期限內(nèi)豁免承租方租金，承租方根據(jù)租賃約定在一定的期限內(nèi)當(dāng)然享受免予支付租金的權(quán)利。在房產(chǎn)租賃行為中，除房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)未明確或存在未解決的租典糾紛外，房產(chǎn)所有人為房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)最終承擔(dān)房產(chǎn)稅。

　　[例2]乙企業(yè)于2010年1月1日將自有房產(chǎn)以1200萬元出租給A公司用于生產(chǎn)經(jīng)營，雙方簽訂了一份租期為一年，租金100萬元的租賃合同，雙方在合同中約定，前兩個(gè)月裝修期免收租金。也就是說在2010年分段計(jì)算繳納房產(chǎn)稅，（1）1月1日～2月28日之間為免收租金期限的，由產(chǎn)權(quán)所有人乙企業(yè)按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅：（2）3月1日～12月31日之間由乙企業(yè)按照租金100萬元的12%計(jì)征房產(chǎn)稅。

　　財(cái)稅[2010]121號對房產(chǎn)原值進(jìn)行了規(guī)范，可以矯正現(xiàn)行的某些缺陷并堵塞逃稅漏洞，統(tǒng)一了土地計(jì)入房產(chǎn)價(jià)值計(jì)征房產(chǎn)稅的標(biāo)準(zhǔn)，避免了房產(chǎn)稅各地執(zhí)行不—的現(xiàn)象。但房產(chǎn)原值包含了地價(jià)，計(jì)征了房產(chǎn)稅，那么這塊土地還用再交土地使用稅嗎？否則對同一塊土地，每年都既要按地價(jià)繳納房產(chǎn)稅，又要按面積繳納土地使用稅，造成房產(chǎn)稅和土地使用稅的重復(fù)征稅。