隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)越走越旺，二手房交易和房屋出租市場(chǎng)也不斷升溫。對(duì)于私房經(jīng)營(yíng)活動(dòng)涉及的稅收政策比較多，納稅人能否運(yùn)用有關(guān)稅收政策進(jìn)行相應(yīng)的稅收策劃，對(duì)自己的房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收益具有直接的影響。
私房應(yīng)該租給誰(shuí)
王子龍?jiān)诮夏呈幸粋€(gè)環(huán)境較好的地方以 20 萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)置了一套二手房，由于種種原因，近兩年內(nèi)他不想到這里居住，于是決定將此房出租給他人。
經(jīng)朋友介紹，目前有兩個(gè)客戶都對(duì)該房感興趣，一個(gè)是某從事技術(shù)服務(wù)公司，目的是要利用該房產(chǎn)從事商務(wù)活動(dòng)，初步商定每月租金為 2100元；另一個(gè)是他鄉(xiāng)下進(jìn)城的一個(gè)朋友，承租的目的是自己居住，該朋友只愿意出租金每月 2000 元。無(wú)論由誰(shuí)承租，王子龍都準(zhǔn)備在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候?qū)υ摲慨a(chǎn)進(jìn)行修繕，計(jì)劃修繕費(fèi)用為16萬(wàn)元。
籌劃分析
王子龍應(yīng)該將房產(chǎn)出租給誰(shuí)呢？要回答這個(gè)問(wèn)題，就得對(duì)兩個(gè)不同的承租對(duì)象所涉及的不同政策，以及這些政策對(duì)王子龍的最終收益所產(chǎn)生的影響進(jìn)行分析。
王子龍將其房屋出租給經(jīng)營(yíng)單位
根據(jù)營(yíng)業(yè)稅暫行條例規(guī)定，個(gè)人出租房產(chǎn)應(yīng)按“服務(wù)業(yè)——租賃”以5％的稅率計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。王子龍將房產(chǎn)出租給經(jīng)營(yíng)單位，其房租收入兩年內(nèi)應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅合計(jì)為
2100×24×5% = 2520（元）
應(yīng)繳納城建稅及教育費(fèi)附加：
2520×( 7% + 3% ) = 252（元）
根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局（ 86 ）財(cái)稅地字 008 號(hào)通知規(guī)定：“個(gè)人出租的房產(chǎn)不分用途，均應(yīng)征收房產(chǎn)稅。”根據(jù)房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定：房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，稅率為12％。因此，王子龍應(yīng)繳納房產(chǎn)稅：
2100×24×12% =6048（元）
根據(jù)個(gè)人所得稅暫行條例規(guī)定，個(gè)人出租建筑物、土地使用權(quán)、機(jī)器設(shè)備、車船以及其他財(cái)產(chǎn)取得的所得，按20％的稅率繳納個(gè)人所得稅。因此，王子龍應(yīng)繳納個(gè)人所得稅：
?。?100－10.5－52－800 )×20%×24 = 4476（元）
兩年應(yīng)繳納各種稅收合計(jì)為
2520 + 252 + 6048 + 4476 = 13296（元）
如果王子龍將自己的房產(chǎn)出租給經(jīng)營(yíng)單位使用兩年，實(shí)際取得收益 37104(2100×24 -13296)元。
王子龍將房產(chǎn)出租給居民
根據(jù)稅法規(guī)定，對(duì)按政府規(guī)定價(jià)格出租的公有住房和廉租住房，包括企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房；房管部門向居民出租的公有住房；落實(shí)私房政策中帶戶發(fā)還產(chǎn)權(quán)并以政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)向居民出租的私有住房等，暫免征收房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅。對(duì)個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租的居民住房，其應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅暫減按3％的稅率征收，房產(chǎn)稅暫減按4％的稅率征收。對(duì)個(gè)人出租房屋取得的所得暫減按10％的稅率征收個(gè)人所得稅。
王子龍兩年租金收入合計(jì)為 2000 元，應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅：
2000×24×3% =1440（元）
應(yīng)繳納城建稅及教育費(fèi)附加：
1440×( 7% + 3% ）=144（元）
應(yīng)繳納房產(chǎn)稅：
2000×4×4 % = 1920（元）
應(yīng)繳納個(gè)人所得稅：
( 2000－105－10.5－252－800 ) ×l0%×24 = 1998（元）
兩年應(yīng)繳納各稅合計(jì)為
1440 + 144 + 1920 + 1998 = 5502 （元）
籌劃結(jié)論
王子龍將自己的房產(chǎn)以每 2000 元的租金出租給居民居住兩年，實(shí)際取得收益42498 (2000×24－5502）元。通過(guò)以上計(jì)算分析我們可以發(fā)現(xiàn)，雖然采用第二方案王子龍少收2400元的租金將房產(chǎn)出租給居民，但是，他卻能多取得5394元的收益。
出租房產(chǎn)何時(shí)修繕
2003年12月22日，王子龍購(gòu)置的二手房決定以每月2000元的租金出租給他的一個(gè)朋友做住宅。考慮到該房產(chǎn)的下一步用途，王子龍計(jì)劃在出租中途或者出租結(jié)束以后對(duì)其進(jìn)行修繕，支出裝修費(fèi)1.6萬(wàn)元。兩年應(yīng)納各稅合計(jì)為5502元。
2004年1月1日，這位朋友承租了該二手房。但是當(dāng)他進(jìn)住以后覺(jué)得該房有些陳舊，建議王子龍對(duì)其進(jìn)行適當(dāng)修繕，并且愿意出一些錢。王子龍本來(lái)就有修繕該房的計(jì)劃，但是修繕的時(shí)機(jī)自己拿不定主意。于是，他請(qǐng)教了稅務(wù)咨詢公司的注冊(cè)稅務(wù)師，注冊(cè)稅務(wù)師建議他趕快進(jìn)行維修。王子龍不明其意，于是稅務(wù)專家為他作了一個(gè)政策分析:
王子龍對(duì)二手房的修繕時(shí)機(jī)，在沒(méi)有其他影響因素的前提下，稅收政策的利用水平直接影響其經(jīng)營(yíng)收益。
出租期內(nèi)進(jìn)行房屋維修依照稅法規(guī)定，納稅人出租財(cái)產(chǎn)取得財(cái)產(chǎn)租賃收入，在計(jì)算征稅時(shí)，除可依法減去規(guī)定費(fèi)用和有關(guān)稅、費(fèi)外，還準(zhǔn)予扣除能夠提供有效、準(zhǔn)確憑證，證明由納稅人負(fù)擔(dān)的該出租財(cái)產(chǎn)實(shí)際開支的修繕費(fèi)用。允許扣除的修繕費(fèi)用，以每次800元為限，一次扣除不完的，準(zhǔn)予在下一次繼續(xù)扣除，直至扣完為止。所以在計(jì)算租金收入應(yīng)納個(gè)人所得稅時(shí)，每月可扣800元修繕費(fèi)。這樣處理后，每年應(yīng)納房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅不變；繳納個(gè)人所得稅時(shí)，每月可多扣除800元的費(fèi)用。
如果從2004年2月開始動(dòng)工維修，當(dāng)月底前房屋即可維修完工，依照上述規(guī)定，在今后的20個(gè)月的納稅期限內(nèi)，其維修費(fèi)用在計(jì)算征稅時(shí)可全部扣除完，這樣就節(jié)省個(gè)人所得稅1600[800×10%×20]元。
這位注冊(cè)稅務(wù)師特別提醒王子龍，在支付維修費(fèi)時(shí)，一定要向維修隊(duì)索取合法、有效的房屋維修發(fā)票，并及時(shí)報(bào)經(jīng)主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，經(jīng)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)后才能扣除維修費(fèi)用。
索取票據(jù)與否差別大
個(gè)人在對(duì)自有房屋進(jìn)行裝修時(shí)，往往不注意取得正式發(fā)票，因而在租賃或轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)容易發(fā)生稅收損失。我們來(lái)看下面的例子：
2002 年 5 月，王子龍花 20 萬(wàn)元從個(gè)人手中購(gòu)買了一處門面房，當(dāng)時(shí)雙方簽署了一個(gè)買賣協(xié)議，付款時(shí)對(duì)方提供了手寫的付款收據(jù)。出租給他人經(jīng)營(yíng)，每月收取租金 3000 元，租賃期限為 2 年。出租前，王子龍花了 5 萬(wàn)元對(duì)門面房進(jìn)行裝修，但未按規(guī)定取得裝修發(fā)票。
每月 3000 元租金收入應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加：
3000×12%＋3000×5%×( 1＋7%＋3% ) = 525（元）
稅法規(guī)定，“納稅義務(wù)人出租財(cái)產(chǎn)取得財(cái)產(chǎn)租賃收入，在計(jì)算征稅時(shí)，除可依法減除規(guī)定費(fèi)用和有關(guān)稅、費(fèi)外，還準(zhǔn)予扣除能夠提供有效、準(zhǔn)確憑證，證明由納稅義務(wù)人負(fù)擔(dān)的該出租財(cái)產(chǎn)實(shí)際開支的修繕費(fèi)用。允許扣除的修繕費(fèi)用，以每次 800 元為限，一次扣除不完的，準(zhǔn)予在下一次繼續(xù)扣除，直至扣完為止?！?/FONT>
王子龍支付的裝修費(fèi)用不能提供“有效、準(zhǔn)確憑證”，因此，不得在稅前扣除。每月應(yīng)繳納的財(cái)產(chǎn)租賃所得個(gè)人所得稅：
(3000－525－800)×20% = 335（元）
如果王子龍按規(guī)定取得裝修發(fā)票，則每月應(yīng)繳個(gè)人所得稅：
(3000－525－800－800)×20％=175（元）
那么，2 年內(nèi)就可以少繳個(gè)人所得稅 3840 元。
2004年6月，王子龍以30萬(wàn)元的價(jià)格將上述門面房出售給他人。
《個(gè)人所得稅法》規(guī)定，財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得以轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額?！秱€(gè)人所得稅法實(shí)施條例》規(guī)定，建筑物的財(cái)產(chǎn)原值為建造費(fèi)或者購(gòu)進(jìn)價(jià)格以及其他費(fèi)用。納稅義務(wù)人未提供完整、準(zhǔn)確的財(cái)產(chǎn)原值憑證，不能正確計(jì)算財(cái)產(chǎn)原值的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其財(cái)產(chǎn)原值。王子龍的裝修費(fèi)用屬于建造費(fèi)，如果取得了正式發(fā)票就可以在稅前扣除，不需要繳納財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得個(gè)人所得稅；如果未取得裝修發(fā)票，則應(yīng)當(dāng)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其個(gè)人所得稅。
如果稅務(wù)機(jī)關(guān)不認(rèn)可有關(guān)費(fèi)用，則王子龍應(yīng)繳納的稅費(fèi)（土地增值稅、印花稅等在此不作分析）：
營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加 = 300000×5%×(1＋7%＋3% ）= 16500（元）
應(yīng)繳納個(gè)人所得稅=（300000－16500 )×20％ = 56700（萬(wàn)元）
以上合計(jì) 73200 元。如果王子龍?jiān)谫?gòu)房產(chǎn)和裝修時(shí)都取得正規(guī)的發(fā)票，則王子龍應(yīng)繳納的稅費(fèi)：
營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加 = (300000－200000)×5%×(l＋7%＋3%）= 5500（元）
應(yīng)繳納個(gè)人所得稅 =（300000－200000－50000－5500)×20％ = 8900（元）
籌劃結(jié)論
以上合計(jì)應(yīng)繳納稅費(fèi) 14400 元，與未取得發(fā)票相比，少繳 58800 元。如果要將土地增值稅因素放進(jìn)去考慮，其差別還要大！
