例2

江蘇某企業(yè)6000萬元購入一塊地，建造普通商品住宅（有國土房產(chǎn)局的批復），可售面積3萬平方米，營業(yè)稅及附加稅率總計5.55%，財務費用能提供金融機構證明，且不超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。具體數(shù)據(jù)如下表（為了便于討論，數(shù)據(jù)作了簡化，不考慮不影響決策的印花稅）：

單位：萬元

	單位成本/單價	總金額（30000平方米）
土地款	0.2000	6,000.00
建安成本	0.1000	3,000.00
管理銷售費用合計	0.0180	540.00
財務費用	0.0120	360.00
銷售收入	0.5100	14850.00

2005年該企業(yè)進行土地增值稅清算，當?shù)囟悇諜C關的征管習慣是允許納稅人自由選擇查帳制或核定制，然后由企業(yè)申請按選定方式清算。該企業(yè)先做了測算。

    根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字[1995]6號  ）第十一條“條例第八條（一）項所稱的普通標準住宅，是指按所在地一般民用住宅標準建造的居住用住宅。高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標準住宅。普通標準住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī) 定?！?/span>

    再根據(jù)國土房產(chǎn)局的對該企業(yè)所開發(fā)產(chǎn)品屬于普通商品住宅的批復，企業(yè)稅務師認為該產(chǎn)品屬于普通標準住宅，并測算如下：

（一）、查帳清算制

1、營業(yè)稅及附加=14850×0.0555=824.18（萬元）

2、可扣除成本=824.18+（6000+3000）×1.25+360=12434.18（萬元）

土地增值額=14850-12434.18=2415.83（萬元）

增值率=19.69%

應交土地增值稅=0

（二）、核定清算制（普通標準住宅核定率為1%.非普通標準住宅核定率為3%）

應交土地增值稅=14850×1%=148.5（萬元）

經(jīng)過測算，查帳制可以少交稅148.5萬元，該企業(yè)申請查帳清算。

但在查帳清算過程中，當?shù)囟悇諜C關認為該企業(yè)的普通商品住宅不是土地增值稅法意義上的普通標準住宅，依據(jù)是：蘇地稅發(fā)[2004]58號第一條“普通標準住宅是指由政府指定的房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)、按照當?shù)卣块T規(guī)定的建筑標準建造、建成后的商品房實行國家定價或限價、為解決住房困難戶住房困難、由政府指定銷售對象的住宅。普通標準住宅須由房地產(chǎn)開發(fā)公司憑有關文件，經(jīng)當?shù)刂鞴芏悇詹块T審核后確認?！?，因而江蘇土地增值稅法意義上的普通標準住宅類似于定銷房的概念，和財法字[1995]6號“普通標準住宅，是指按所在地一般民用住宅標準建造的居住用住宅?！庇泻艽蟮牟煌?。雖然該企業(yè)有國土房產(chǎn)局對所開發(fā)產(chǎn)品屬于普通住宅的批復，但根據(jù)稅收征收優(yōu)先適用稅法的原則，該企業(yè)的住宅不屬于土地增值稅法意義上的普通標準住宅，也不適用（財法字[1995]6號）“納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過本細則第七條（一）、（二）、（三）、（五）、（六）項扣除項目金額之和20％的，免征土地增值稅?！钡拿舛愐?guī)定。因而實際查帳清算結果如下：

1、營業(yè)稅及附加=14850×0.0555=824.18（萬元）

2、可扣除成本=824.18+（6000+3000）×1.25+360=12434.18（萬元）

土地增值額=14850-12434.18=2415.83（萬元）增值率=19.69%

應交土地增值稅=2415.83×0.3=724.75（萬元）

若采用核定制清算，應交土地增值稅=14850×0.03=445.5（萬元），因對普通標準住宅認定不清多交稅=724.75-445.5=279.25（萬元）

    以上兩個案例是土地增值稅清算中一些常見的認識錯誤，有些屬于納稅人沒有對土地增值稅清算方式和當?shù)囟悇諜C關的征管習慣了解不夠就倉促籌劃所致，有些是由于一些地方性政策和國家級文件有較大的出入，不符合人們對土地增值稅一些概念的常規(guī)認識所致，土地增值稅各地政策不一，征管習慣不一，稅務籌劃人員從事此類籌劃應慎之又慎。