國務(wù)院總理李克強(qiáng)在今年的全國人代會(huì)上宣布，自今年5月1日起，全面實(shí)施營改增，一石激起千層浪，立即引發(fā)了全國業(yè)界人士對營改增的再次充分關(guān)注。4大行業(yè)營改增涉及面廣，硬骨頭多，對于建筑企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)，還有可能引起稅負(fù)的較大變化。根據(jù)目前的消息，我們整理了營改增已經(jīng)明確和未明確的事項(xiàng)，以及各行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)，希望引起企業(yè)的關(guān)注并盡早地應(yīng)對，盡量減少營改增對行業(yè)帶來的沖擊和影響。

一、現(xiàn)在能確定的信息

1、2016年全面實(shí)施營改增，營改增試點(diǎn)將全面結(jié)束，不再區(qū)分行業(yè)和試點(diǎn)，營業(yè)稅將推出歷史的舞臺。

2、增值稅將開始立法，隨著營改增試點(diǎn)的完成，增值稅將會(huì)發(fā)生較大的變化，結(jié)合全國正在開展的稅收立法活動(dòng)，增值稅法將會(huì)成為我國稅收史的第四部法律

3、新增的不動(dòng)產(chǎn)將可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，營改增之后，企業(yè)取得的房屋建筑物和構(gòu)筑物，將可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。但到底是當(dāng)期抵扣還是遞延抵扣？如果是遞延抵扣，遞延期限是多長？細(xì)節(jié)問題尚未明確。

4、存量的不動(dòng)產(chǎn)不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。僅是新增的不動(dòng)產(chǎn)可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，存量的不動(dòng)產(chǎn)將不能抵扣。

5、存量不動(dòng)產(chǎn)處置時(shí)將采取特殊的政策。從增值稅轉(zhuǎn)型的過度政策來看，未能抵扣的不動(dòng)產(chǎn)再處置時(shí)，將會(huì)適用3%簡易征收或減半征收的政策，不然就會(huì)造成重復(fù)征稅、稅負(fù)過重的問題。

6、不是所有的企業(yè)都能減稅，盡管已經(jīng)明確確保4個(gè)行業(yè)的稅負(fù)只減不增，但不是確保每個(gè)營改增的企業(yè)稅負(fù)只減不增。說不定有些企業(yè)稅負(fù)還是會(huì)增加。

7、增值稅專用發(fā)票的數(shù)量和風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)增加，增值稅實(shí)行的是憑專用發(fā)票抵扣稅款的制度，營改增之后，全國各個(gè)行業(yè)都要使用增值稅專用發(fā)票，一次性增加將近1000萬個(gè)企業(yè)使用專票，對企業(yè)和稅務(wù)機(jī)關(guān)都是一個(gè)極大的挑戰(zhàn)。

8、4個(gè)行業(yè)的上下游企業(yè)的稅負(fù)也會(huì)發(fā)生變化，建安房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品是不動(dòng)產(chǎn)，哪個(gè)企業(yè)不需要購置不動(dòng)產(chǎn)?金融行業(yè)為各類行業(yè)提供資金融通或保險(xiǎn)服務(wù)，也與企業(yè)緊密相關(guān)，他們的稅負(fù)變化一定會(huì)傳導(dǎo)至其下游的工商業(yè)企業(yè)。

9、稅務(wù)機(jī)關(guān)的壓力是巨大的，樓部長透露的消息是，4個(gè)行業(yè)占原來營業(yè)稅收入的比例是80%左右，說明4年的試點(diǎn)只改了20%左右，在今后的40多天里改掉80%左右的比重，工作量有多大可想而知。

10、不論什么情況，營改增之后，盡可能取得增值稅專用發(fā)票抵扣進(jìn)項(xiàng)都是萬分正確的。

二、現(xiàn)在不能確定的信息

1、每個(gè)行業(yè)的稅率是多少？

2、建安房地產(chǎn)企業(yè)年產(chǎn)值都很大，按照現(xiàn)行的營改增一般納稅人標(biāo)準(zhǔn)，幾乎所有的建安房地產(chǎn)企業(yè)都能認(rèn)定為增值稅的一般納稅人，小規(guī)模納稅人的標(biāo)準(zhǔn)會(huì)不會(huì)提高？

3、人工費(fèi)是不是絕對的不能抵扣？

4、營改增造成的地方政府財(cái)政收入減收，中央的過度政策是怎么樣的？會(huì)對企業(yè)產(chǎn)生什么樣的影響？

5、非一般納稅人偶爾出售不動(dòng)產(chǎn)，單價(jià)超過一般納稅人標(biāo)準(zhǔn)，按什么征稅？

6、增值稅與土地增值稅是否重復(fù)征稅？會(huì)不會(huì)取消土地增值稅？

三、房地產(chǎn)業(yè)面臨的挑戰(zhàn)

1、政府招拍掛的土地成本是否可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅？從其他企業(yè)受讓的土地成本是否可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅？

2、轉(zhuǎn)讓股權(quán)是否繳納增值稅？受讓方是否可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅？

3、不動(dòng)產(chǎn)投資是否繳納增值稅？

4、代為政府的收取的款項(xiàng)可否從收入中減掉？

5、收取的物業(yè)管理費(fèi)如何繳納增值稅？

6、已建完銷售完的開發(fā)項(xiàng)目如何征收增值稅？

7、已建完未售完的開發(fā)項(xiàng)目如何征收增值稅？

8、房地產(chǎn)公司已經(jīng)銷售的期房但尚未繳付的房屋或工程如何征收增值稅？

9、預(yù)售售房款如何征收增值稅？是否預(yù)征？預(yù)征率是多少？可否抵扣取得的進(jìn)項(xiàng)稅？

10、出租的不動(dòng)產(chǎn)免租期內(nèi)如何征收增值稅？