營(yíng)業(yè)稅及增值稅普及知識(shí)

（1）營(yíng)業(yè)稅與增值稅計(jì)稅方法

營(yíng)業(yè)稅屬于價(jià)內(nèi)稅：稅款=含稅價(jià)格×稅率＝房?jī)r(jià)×稅率

增值稅屬于價(jià)外稅：稅款=[含稅價(jià)格/（1+稅率）]×稅率=房?jī)r(jià)/（1+稅率）×稅率

（2）營(yíng)改增后個(gè)人銷售二手房繳納增值稅適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法（個(gè)人不可能按照一般納稅人采用一般計(jì)稅方法繳納增值稅），計(jì)算公式：

應(yīng)繳增值稅=[含稅價(jià)格/（1+征收率）]×征收率

其中征收率為3%（也有可能是5%，絕對(duì)不會(huì)超過5%，要不然不符合國務(wù)院常務(wù)會(huì)議“確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增”的精神）

舉個(gè)例子分析（假設(shè)附加稅率為12%）

第一種情況：征收率為3%

（1）個(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅，房?jī)r(jià)為100萬元，則：

營(yíng)改增前后，營(yíng)業(yè)稅／增值稅稅負(fù)對(duì)比，降低2.3379（5.6-3.2621）萬元。

（2）個(gè)人所得稅

①按照（本次房屋交易價(jià)格-房屋原值-轉(zhuǎn)讓房屋過程中繳納的稅金-合理費(fèi)用）×20%計(jì)算繳納個(gè)稅，不考慮其他因素，則：

營(yíng)改增前：（本次房屋交易價(jià)格×0.944-房屋原值-其他除營(yíng)業(yè)稅及附加以外繳納的稅金-合理費(fèi)用）×20%

其中：本次房屋交易價(jià)格×0.944=本次房屋交易價(jià)格-本次房屋交易價(jià)格×5.6%

營(yíng)改增后：（本次房屋交易價(jià)格×0.9383-房屋原值-其他除增值稅及附加以外繳納的稅金-合理費(fèi)用）×20%

其中：本次房屋交易價(jià)格×0.9383=本次房屋交易價(jià)格÷（1+3%）-本次房屋交易價(jià)格×3.2621%

就是說營(yíng)改增后，不考慮其他特殊情況，應(yīng)繳個(gè)人所得稅也略有下降

②按照本次房屋交易價(jià)格×征收率，計(jì)算繳納個(gè)稅，不考慮其他因素，則：

營(yíng)改增前：本次房屋交易價(jià)格×征收率

營(yíng)改增后：本次房屋交易價(jià)格÷（1+3%）×征收率=本次房屋交易價(jià)格×0.9709×征收率

就是說營(yíng)改增后，不考慮其他特殊情況，應(yīng)繳個(gè)人所得稅也略有下降。

（3）契稅應(yīng)納稅額 = 計(jì)稅依據(jù)（價(jià)格）× 稅率，也就是說營(yíng)改增后，可能因增值稅屬于價(jià)外稅，契稅計(jì)稅基礎(chǔ)下降，契稅也有可能降低，由于營(yíng)改增相關(guān)政策沒有明確。

第二種情況：征收率為5%，分析得出的結(jié)論相同，營(yíng)業(yè)稅/增值稅、個(gè)稅都會(huì)下降，契稅不出特殊規(guī)定（計(jì)稅價(jià)格按照含增值稅的價(jià)格計(jì)算），也是下降的！

營(yíng)改增前后政策延續(xù)

國務(wù)院總理李克強(qiáng)3月18日主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議（部署全面推開營(yíng)改增試點(diǎn)）：新增試點(diǎn)行業(yè)的原有營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策原則上延續(xù)，即個(gè)人銷售二手房適用免征營(yíng)業(yè)稅、差額征收營(yíng)業(yè)稅的優(yōu)惠政策繼續(xù)延續(xù)。

營(yíng)改增前后營(yíng)業(yè)稅和增值稅繳納對(duì)比分析

一切以最后公布的營(yíng)改增實(shí)施細(xì)則為準(zhǔn)