合作建房稅收策劃
——更新時間：2008-05-20 01:46:38 點擊率: 3219
針對房地產(chǎn)開發(fā)過程中的偷稅行為，已引起國家稅務(wù)總局的重視，房地產(chǎn)業(yè)將成為今后稅務(wù)檢查的重點。2005年5月18日，國家稅務(wù)局總下發(fā)《國家稅務(wù)總局關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》(國稅發(fā)[2005]82號)，通過先繳納稅款、后辦理產(chǎn)權(quán)證書，即先稅后證，把住稅源控管的關(guān)鍵環(huán)節(jié)等手段，將在一定程度上抑制開發(fā)商的偷稅行為。
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北方BR公司擁有一片老廠區(qū)，2003年6月，由于城市發(fā)展，被國內(nèi)某投資公司GL公司看好，經(jīng)雙方協(xié)商，初步定下土地及拆遷補償交易資金將超12億。
在土地轉(zhuǎn)讓及拆遷補償合同簽定前，雙方公司聘請咨詢公司對市場、政策、稅收進行了一系列調(diào)研及籌劃。經(jīng)稅務(wù)專家測算(契稅、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅等不列舉)，僅營業(yè)稅一項，BR公司將上交為：120000×5%=6000(萬元)
由于該市房產(chǎn)開發(fā)前景良好，BR公司不甘心取得有數(shù)資金，希望在房產(chǎn)項目中獲得利潤，同時GL公司對當(dāng)?shù)夭涣私猓S多政策及關(guān)系還需GL公司協(xié)調(diào)，也有意請GL公司高管擔(dān)任顧問，也可考慮由雙方共同開發(fā)。
稅務(wù)專家建議，如果僅從稅負上考慮，可以成立合營公司不失為良好方案之一；
由BR公司以土地使用權(quán)、GL公司貨幣資金合股，成立房地產(chǎn)開發(fā)公司，合作建房，房屋建成后，雙方采取風(fēng)險共擔(dān)、利潤共享的分配，能夠規(guī)避6000萬元的營業(yè)稅，同時BR公司取得利潤不必計征營業(yè)稅。
如果BR想快速收回資金，合營公司完全可以通過加大利潤分配比例來實現(xiàn)。
［案例比照］
所有擁有土地且愿意以土地投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險成立合營開發(fā)公司的單位。
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(1)土地入股合作建房籌劃是較常用的一種籌劃方法，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，取得開發(fā)土地是首要條件，操作主要空間主要是土地入股節(jié)約土地轉(zhuǎn)讓這一環(huán)節(jié)營業(yè)稅，合作建房有兩種方式，第一種方式是純粹的“以物易物”；第二種方式是甲方以土地使用權(quán)、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房。
(2)從2003年1月1日起，以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅。對股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅。同時以房地產(chǎn)作價入股進行投資或聯(lián)營的，轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中的房地產(chǎn)，免征土地增值稅①。
如果甲方出資金，乙方提供土地使用權(quán)，共同另設(shè)一家公司(丙方)，則乙方參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅；同時入股轉(zhuǎn)讓到丙方的土地，免征土地增值稅①。
在實際操作中，會受丙公司取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)時間條件的限制，可變通為收購“干凈”的殼公司后重新注資來實現(xiàn)；或由乙方直接投資到甲企業(yè)，換取甲企業(yè)一定比例的股權(quán)來實現(xiàn)，如何操作宜視具體情況。
(3)通過上述操作節(jié)省了土地增值稅①、營業(yè)稅及相關(guān)附加。需要注意雙方應(yīng)采取風(fēng)險共擔(dān)、利潤共享的分配方式，方可按照營業(yè)稅“以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定，對甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資入股，對其不征營業(yè)稅；只對合營企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動產(chǎn)征稅；對雙方分得的利潤不征營業(yè)稅。
［特別提示］
注意：房地產(chǎn)企業(yè)不是是假入股真轉(zhuǎn)讓，必須是參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為。
注①：自2006年2006年3月2日起，根據(jù)財稅[2006]21號關(guān)于以房地產(chǎn)進行投資或聯(lián)營的征免稅問題規(guī)定：“對于以土地(房地產(chǎn))作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字〔1995〕048號)第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定?！?BR> ［相關(guān)稅法］
(1)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》(財稅[2002]191號)相關(guān)規(guī)定：
?、?nbsp;以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅。
?、?nbsp;對股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅。
③《營業(yè)稅稅目注釋(試行稿)》(國稅發(fā)〔1993〕149號)第八、九條中與本通知內(nèi)容不符的規(guī)定廢止。
本通知自2003年1月1日起執(zhí)行。
(2)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《營業(yè)稅問題解答(之一)的通知》(國稅函發(fā)[1995]156號)相關(guān)規(guī)定：
十七、問:對合作建房行為應(yīng)如何征收營業(yè)稅？
答:合作建房，是指由一方(以下簡稱甲方)提供土地使用權(quán)，另一方(以下簡稱乙方)提供資金，合作建房。合作建房的方式一般有兩種:
……
第二種方式是甲方以土地使用權(quán)乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房。對此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅。
(一)房屋建成后如果雙方采取風(fēng)險共擔(dān)、利潤共享的分配方式，按照營業(yè)稅“以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定，對甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資入股，對其不征營業(yè)稅；只對合營企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動產(chǎn)征稅；對雙方分得的利潤不征營業(yè)稅。
(二)房屋建成后甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤，則不屬營業(yè)稅所稱的投資入股不征營業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營企業(yè)的行為，那么，對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅；對合營企業(yè)則按全部房屋的銷售收入依“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。
(三)如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，則此種經(jīng)營行為，也未構(gòu)成營業(yè)稅所稱的以無形資產(chǎn)投資入股，共同承擔(dān)風(fēng)險的不征營業(yè)稅的行為。因此，首先對甲方向合營企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅，其營業(yè)額按實施細則第十五條的規(guī)定核定。因此，對合營企業(yè)的房屋，在分配給甲乙方后，如果各自銷售，則再按“銷售不動產(chǎn)”征稅。
