在樓市不景氣的行業(yè)背景下，“營改增”有望年內(nèi)推進的消息傳開，讓不少房企感到恐慌，這也使得即將推行的政策極有可能遭遇阻力。

由于目前稅率和抵扣項目尚不明朗，企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營管理情況不一，而上下游行業(yè)增值稅抵扣情況也不明朗，目前還很難判斷“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)稅負增減情況。

有分析認為，由于房地產(chǎn)業(yè)增值稅稅率可能會偏高，而且土地成本不一定能抵扣，這些外在因素也極有可能增加企業(yè)稅收負擔。

房企面臨加稅風險

如果銷售不動產(chǎn)由營業(yè)稅改征增值稅，房地產(chǎn)企業(yè)在稅制改革初期將有可能面臨加稅風險。在銷售額一定的情況下，原先征收的營業(yè)稅稅負穩(wěn)定，但“營改增”之后，企業(yè)的稅負很大程度上取決于進項稅額。

由于營業(yè)稅不考慮購進貨物，房企原先對購進物品的票據(jù)管理存在松懈，但增值稅抵扣則有嚴格的抵扣鏈條，企業(yè)疏于對票據(jù)的管理極有可能造成進項抵扣不足，使得稅負白白增加。某房企稅務總監(jiān)向記者表示，“營改增”進項抵扣不足可能是企業(yè)稅負增加的主要原因，比如建筑企業(yè)轉(zhuǎn)嫁成本、購買原材料無法取得發(fā)票等。

而和房地產(chǎn)業(yè)緊密相關(guān)的建筑業(yè)和金融保險業(yè)目前的稅率也沒有出臺，如果這兩個行業(yè)的稅率為6%，房地產(chǎn)業(yè)稅率為11%，也將減少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的進項稅額。由于房地產(chǎn)業(yè)增值稅稅率可能會偏高，而土地成本不一定能抵扣，這些外在因素也極有可能增加企業(yè)稅收負擔。

對于一些已經(jīng)完工但銷售尚未結(jié)束的項目，或者持有型商業(yè)物業(yè)而言，此時已經(jīng)不可能取得原材料等進項抵扣發(fā)票，而房屋的銷售合同已經(jīng)確定，這種情況下企業(yè)稅負將明顯加重，6%~7%才是比較合理的水平。

平安證券研報顯示，在當前市場環(huán)境下，若土地成本無法作為進項抵扣，只有少數(shù)布局三、四線城市的開發(fā)商因為建安成本占比較高，可以從中受益，聚焦一二線城市的開發(fā)商均面臨稅收增加風險，且毛利越高的項目稅收負擔越大。

由于房地產(chǎn)行業(yè)并不景氣，不少三四線城市的樓盤滯銷嚴重，如果無法及時確認銷售收入，將會出現(xiàn)進項稅額和銷項稅額“倒掛”的情況，造成大量留抵稅額無法抵扣，這也是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的一大稅收風險。

稅收籌劃是關(guān)鍵

面對可能增加的稅收負擔，房企并非就會因此陷入“絕境”。因為房地產(chǎn)市場的最終消費者絕大多數(shù)是個人，而這些人本身就是稅負承擔者。如果存在稅負轉(zhuǎn)嫁，可能會增加個人購房者的稅收負擔，因此政府不太可能大幅提升房企稅負。

在這種情況下，結(jié)合結(jié)構(gòu)性減稅的政策背景和房地產(chǎn)行情走低的市場背景推測，企業(yè)不太可能會因為稅制改革而承受較重的稅收負擔。如果房企可以合理利用好進項稅額的抵扣，反而能從中獲益。上述稅務師事務所高級合伙人認為，房企在“營改增”政策正式出臺前，面對即將出現(xiàn)的新舊稅制銜接、稅收政策的變化和稅務核算的轉(zhuǎn)化等難題，如果應對得當，也不排除出現(xiàn)稅負減輕的可能性。而這需要房企進行很好的稅收籌劃。

在“營改增”政策實施初期，不少企業(yè)可能會出現(xiàn)暫時性資金周轉(zhuǎn)困難。針對這種情況，政府肯定會出臺相應的政策加以扶持，予以過渡性的資金支持。事實上，交通運輸業(yè)等當初進行“營改增”時，不少企業(yè)稅負加重，地方政府就通過財政補貼來安撫試點企業(yè)，此舉也使得“營改增”試點得以快速推進。在房地產(chǎn)行業(yè)被納入“營改增”范疇后，也不排除會出現(xiàn)這種情況，部分企業(yè)甚至可以從中獲利。

上海財經(jīng)大學公共經(jīng)濟與管理學院教授朱為群認為，這種直接給予企業(yè)財政補貼的形式并不可取，一是破壞了稅收中性，二是增值稅不同于所得稅，房企從消費者手中獲取利潤后，需要就增值部分納稅，因此房企并非增值稅的承擔者，將企業(yè)作為補貼對象并不科學。從緩解企業(yè)資金流緊張程度的角度考慮，允許企業(yè)分期納稅可能是比較合理的一種方式。

房企如何減輕稅負

方法一：多要增值稅發(fā)票

“營改增”時代，房企將面臨新舊稅制銜接、稅收政策變化、具體業(yè)務處理和稅務核算轉(zhuǎn)化等難題。劉福元認為，稅制改革前企業(yè)就應該及時做好應對措施，諸如對會計賬簿的科目進行調(diào)整，提前做好對財務人員的培訓，以便改革后可以進行正確的會計處理?！盃I改增”之后，企業(yè)的稅負水平很大程度上由企業(yè)的進項稅額決定，增值稅專用發(fā)票在增值稅抵扣環(huán)節(jié)扮演重要角色，房企應加強票據(jù)管理水平。

為避免稅負加重，房企在購進貨物或者接受勞務時，一定要非常審慎。

首先，必須要求供貨方具備正規(guī)的銷售資質(zhì)，一旦無法提供增值稅專用發(fā)票，就無法實現(xiàn)抵扣;其次，與施工企業(yè)進行工程決算時還應當獲取增值稅專用發(fā)票，否則在申請稅項抵扣時就會遇到困難;第三，應加強對虛假發(fā)票的識別和防范，仔細比對;最后，不能出于節(jié)稅的目的，就虛開增值稅發(fā)票給子公司或關(guān)聯(lián)方，這么做稅務風險極大。

方法二：擴大精裝房比例

房地產(chǎn)業(yè)“營改增”之后，房企為了降低稅負，會更多地考慮增加進項稅額來進行抵扣，各家企業(yè)都有可能在企業(yè)既定的戰(zhàn)略框架內(nèi)進行稅收籌劃。

其中，房企大幅提高精裝修房比例將會是一種比較流行的方式，此舉有利于取得更多的固定資產(chǎn)和物料的增值稅發(fā)票，從而增加可抵扣數(shù)額。

數(shù)據(jù)顯示，目前在一二線城市，精裝修住房比例已經(jīng)達到新房成交總量的30%，但由于不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓目前仍然征收營業(yè)稅，精裝房售價較高，營業(yè)稅稅負相對較重。在“營改增”之后，房企開發(fā)精裝房的所有進項全部可以抵扣，因此企業(yè)肯定會傾向于開發(fā)進項稅額較多的樓盤類型。

這樣來看，那些現(xiàn)階段就以精裝房為主要開發(fā)類型的開發(fā)商將會占得先機。資料顯示，龍頭房企的精裝房比例遠高于行業(yè)平均水平，其中，萬科的精裝房比例高達90%，保利、綠城、綠地、合生創(chuàng)展等企業(yè)的精裝房比例也都超過75%。

對中小房企來說，由于開發(fā)的多為毛坯房，如果因稅負加重而不得不調(diào)整開發(fā)重點，企業(yè)極有可能面臨一些轉(zhuǎn)型壓力，畢竟精裝房對企業(yè)實力有更高的要求，精裝房的高價也要求中小房企加快去化速度。

房地產(chǎn)業(yè)“營改增”對企業(yè)的去化能力是一個挑戰(zhàn)，由于增值稅=銷項稅額-進項稅額，企業(yè)只有完成銷售之后才可以計算銷項稅額，因此，未來開發(fā)商不太可能為了等待房價上漲而推遲開盤時間。

方法三：剝離建筑業(yè)務

對房企而言，進行稅收籌劃的一個主要方式是增加進項稅額抵扣，而上游建筑安裝業(yè)務正是進項稅額最主要的來源，因此，剝離建筑業(yè)務將是企業(yè)不得不進行的戰(zhàn)略調(diào)整。

據(jù)了解，建筑業(yè)也將被納入“營改增”行業(yè)，稅率為6%或11%。無論稅率高低，只要建筑安裝企業(yè)可以提供正規(guī)增值稅專用發(fā)票，就可以實現(xiàn)抵扣。當前的房企業(yè)務模式主要分三類：第一類，開發(fā)商自身只負責拿地開發(fā)銷售，建筑施工業(yè)務全部外包;第二類是以中南建設等為代表的控股集團，下設建筑公司和房地產(chǎn)公司兩個子公司;第三類則是建筑和開發(fā)業(yè)務并舉，這類企業(yè)多以建筑業(yè)為主營業(yè)務，同時具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。