房產(chǎn)開發(fā)的土地增值稅籌劃
——更新時間：2008-05-20 01:49:54 點擊率: 3671
土地增值稅是以增值額與扣除項目金額的比率即增值率的大小按照相適用的稅率累進(jìn)計算繳納的。合理增加扣除項目金額可以降低增值率，使其適用較低的稅率，從而達(dá)到降低稅收負(fù)擔(dān)的目的。實際運用時，一般有以下方法可供選擇。
確定適宜的成本核算對象
1.對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本項目進(jìn)行合理的控制，如加大公共配套設(shè)施投入，綠化、美化、亮化，改善住房環(huán)境，來調(diào)整土地增值稅的扣除項目金額，進(jìn)而減輕稅負(fù)。
2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可設(shè)立一家裝飾裝潢公司，專門為購房戶裝修。具體可與購房戶簽訂兩份合同，一份是房地產(chǎn)初步完工（毛坯房）時簽訂的銷售合同，另一份是與裝飾裝潢公司簽訂的裝修合同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只就銷售合同上注明房款增值額繳納土地增值稅，裝修合同上注明的金額屬于勞務(wù)收入，繳納營業(yè)稅，不繳土地增值稅。這樣分散經(jīng)營收入，減少稅基，降低稅率，節(jié)省稅款。
確定合適的利息扣除方式
《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁?/FONT>金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計算扣除；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，利息支出不能單獨計算，而應(yīng)并入房地產(chǎn)開發(fā)成本中一并計算扣除。房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計算扣除。
房地產(chǎn)企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果企業(yè)預(yù)計利息費用較高，開發(fā)房地產(chǎn)項目主要依靠負(fù)債籌資，利息費用所占比例較高，則可計算分?jǐn)偟睦⒉⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明，據(jù)實扣除；反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，預(yù)計利息費用較少，則可不計算應(yīng)分?jǐn)偟睦?，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用。
假設(shè)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行一個房地產(chǎn)項目開發(fā)，取得土地使用權(quán)支付金額300萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為500萬元。如果該企業(yè)利息費用能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┝私鹑跈C構(gòu)證明，則其他可扣除項目=利息費用+（300+500）×5%=利息費用+40萬元；
如果該企業(yè)利息費用無法按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偅驘o法提供金融機構(gòu)證明，則其他可扣除項目=（300+500）×10%=80萬元。
對于該企業(yè)來說，如果預(yù)計利息費用高于40萬元，企業(yè)應(yīng)力爭按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С?，并取得有關(guān)金融機構(gòu)證明，以便據(jù)實扣除有關(guān)利息費用，從而增加扣除項目金額；反之亦然。
確定適當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)價格
根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免繳土地增值稅。如果增值額超過扣除項目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定納稅。同時對納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定。
土地增值稅適用超率累進(jìn)稅率，價格越高，相同條件下增值額越大，適用稅率越高，但在有些情況下價高未必利大。因此，在確定房地產(chǎn)銷售價格時，要考慮價格提高帶來的收益與不能享受優(yōu)惠政策而增加稅負(fù)兩者間的關(guān)系。
例如，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售建造的普通住宅，可采取不同的銷售價格。第一種方案，銷售價格為每平方米1927元，扣除項目金額共計1606元，增值額為321元，占扣除項目金額的19.99%，未超過20%，不繳納土地增值稅，營業(yè)利潤為321元。第二種方案，銷售價格為每平方米2057元，扣除項目金額共計1613元，增值額為441元，占扣除項目金額的27.75%，應(yīng)繳納土地增值稅，稅率為30%，應(yīng)繳土地增值稅133元，營業(yè)利潤為311元。第三種方案，銷售價格為每平方米2100元，扣除項目金額共計1615.5元，增值額為484.5元，占扣除項目金額的30%，應(yīng)繳納土地增值稅，稅率為30%，應(yīng)繳土地增值稅145.35元，營業(yè)利潤約為400元。
第一種方案，由于增值額沒有超過扣除項目金額的20%，享受了免征土地增值稅的優(yōu)惠；第二種方案，雖然單位價格增加130元，由于沒有優(yōu)惠，實現(xiàn)的營業(yè)利潤反倒少于第一種方案；第三種方案，雖然實現(xiàn)了較高的營業(yè)利潤，但同時因為價格較高，可能導(dǎo)致市場競爭力減弱。
靈活運用稅收優(yōu)惠政策
1.房地產(chǎn)代建。房地產(chǎn)的代建行為是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，繳納營業(yè)稅，不繳土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)公司可以利用這種建房方式，在開發(fā)之初確定最終用戶，實行定向開發(fā)，以減輕稅負(fù)。
2.合作建房。稅法規(guī)定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免繳納土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)繳納土地增值稅。假如某房地產(chǎn)開發(fā)公司擁有一塊土地，擬與A公司合作建造寫字樓，資金由A公司提供，建成后按比例分房。對房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，作為辦公用房自用，不用繳納土地增值稅。將來再做處置時，只就屬于自己的部分繳納土地增值稅。
3.以房地產(chǎn)投資聯(lián)營。稅法規(guī)定，以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營，如果投資、聯(lián)營的一方以房地產(chǎn)作價入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件的，暫免繳納土地增值稅。投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)該繳納增值稅。另外，在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，也暫免繳土地增值稅。企業(yè)可以充分利用這些稅收優(yōu)惠政策，進(jìn)行合理的稅收籌劃，達(dá)到減輕稅收負(fù)擔(dān)的目的。
