三、當(dāng)前地下人防停車位稅收征管現(xiàn)狀及存在問(wèn)題

1、產(chǎn)權(quán)歸屬介定模糊，致使地稅部門漏管。人防地下停車位是近幾年形成的產(chǎn)物。由于目前國(guó)家相應(yīng)的法律法規(guī)尚未出臺(tái)，利用地下人防設(shè)施形成的地下車庫(kù)，權(quán)屬爭(zhēng)議較大，產(chǎn)權(quán)介定模糊。如房地產(chǎn)企業(yè)將凡架空層高度未達(dá)到2.2米的車庫(kù)、人防工程停車位不予辦理產(chǎn)權(quán)登記為由，將車庫(kù)、車位的銷售收入列入租金收入或賬外賬。由此導(dǎo)致地稅部門無(wú)法依法進(jìn)行征管，導(dǎo)致稅收漏管。 
    2、企業(yè)人為避稅心理，致使地稅部門難管。一是少記或不記營(yíng)業(yè)收入偷逃稅。表現(xiàn)為大多數(shù)公司在對(duì)人防地下停車位銷售時(shí)，采取多頭開(kāi)戶，賬外設(shè)賬，收入不入公賬走私人賬戶的辦法隱瞞收入，進(jìn)行多頭核算的現(xiàn)象比較普遍。在銷售時(shí)自制收款收據(jù)，將收取金額長(zhǎng)期掛“其他應(yīng)付款”或干脆挪做“小金庫(kù)”使用，造成稅款流失，從而達(dá)到逃避繳稅的目的；二是人防停車位銷售監(jiān)管難。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售或出租人防停車位永久使用權(quán)時(shí)不需要取得房管部門的預(yù)售許可證，私下與業(yè)主簽訂車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議即可，并只開(kāi)收據(jù)不開(kāi)具不動(dòng)產(chǎn)銷售發(fā)票。由于供求關(guān)系失衡，想停車的業(yè)主不管無(wú)產(chǎn)權(quán)車位的交易行為是否合法，也樂(lè)意與房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽定車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，約定車位不能辦理產(chǎn)權(quán)證，約定車位的具體使用年限或與房屋使用年限相同。這些無(wú)形中增加了稅收的征管難度。

3、征管基礎(chǔ)信息薄弱，致使地稅部門怕管。一是數(shù)據(jù)掌握不清。有些地稅部門只對(duì)在房管部門備案銷售的車庫(kù)、車位數(shù)據(jù)掌握較為詳細(xì)，但對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)利用地下人防設(shè)施出售或出租停車位等基礎(chǔ)信息掌握不全，底數(shù)不清；二是社會(huì)綜合治稅體系建設(shè)忽視了與人防部門的溝通聯(lián)系，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)是否申請(qǐng)使用人防設(shè)施的情況、數(shù)量不了解，缺乏行之有效的協(xié)作配合，不能形成齊抓共管的合力；三是缺乏行之有效的征管辦法。目前從國(guó)家稅務(wù)總局到省、市地稅部門均沒(méi)有專門制定具體的人防停車位銷售或出租的稅收征管辦法。江西省地稅局雖于2013年9月30日出臺(tái)的《關(guān)于土地增值稅征收管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（贛地稅發(fā)[2014]117號(hào)）中明確規(guī)定了銷售地下車庫(kù)（位）取得的收入計(jì)算土地增值稅問(wèn)題。但對(duì)其轉(zhuǎn)讓行為未進(jìn)行明確定性，也未專門出臺(tái)政策或征管措施對(duì)涉及的其他稅種（營(yíng)業(yè)稅）征收問(wèn)題予以進(jìn)一步明確。況且，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售地下停車位時(shí)具有一定的隱蔽性，而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算在征收中本身具有一定的滯后性，這不利于基層地稅部門加強(qiáng)對(duì)銷售地下停車位稅收的征管。

四、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)銷售人防地下停車位稅收征管的建議
    （一）建立信息共享機(jī)制，加強(qiáng)源泉控管。一是主動(dòng)溝通、建立與人防部門協(xié)調(diào)配合機(jī)制。地稅部門除應(yīng)加強(qiáng)與國(guó)土、建設(shè)、房管、規(guī)劃等部門的溝通聯(lián)系外，還應(yīng)加強(qiáng)與人防部門溝通聯(lián)系，建立信息共享機(jī)制，建立完善定期信息交換機(jī)制和協(xié)調(diào)配合機(jī)制、常態(tài)溝通通報(bào)制度、備案登記制度。力促人防部門為地下停車位的售租行為“嚴(yán)把關(guān)”。二是加強(qiáng)信息交換，解決信息來(lái)源。信息即稅源，目前地下停車位產(chǎn)權(quán)介定模糊，涉及人防部門、開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司，售租隱蔽，收入不入賬等，穩(wěn)定而可靠地信息來(lái)源是做好稅收征管的前提和基礎(chǔ)。在加強(qiáng)與人防、房管等部門定期信息交換的基礎(chǔ)上，掌握房地產(chǎn)企業(yè)停車位（庫(kù)）的數(shù)量、產(chǎn)權(quán)歸屬等情況，通過(guò)信息分析和核對(duì)，準(zhǔn)確監(jiān)控房地產(chǎn)企業(yè)的銷售狀況，從而加強(qiáng)稅源監(jiān)控，減少稅收流失。同時(shí)，按照《稅收征管法》第五十四條第六款的規(guī)定，爭(zhēng)取與銀行部門的合作，對(duì)人防停車位信用貸款情況進(jìn)行監(jiān)控，掌握銷售收入情況，實(shí)現(xiàn)源泉控管。

（二）建立健全管理臺(tái)賬，加強(qiáng)動(dòng)態(tài)管理。一是逐戶建立《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)地下停車位銷售臺(tái)賬》，深入分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的新動(dòng)向、新特點(diǎn)，有的放矢地開(kāi)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收日常檢查；二是開(kāi)展納稅評(píng)估，不斷提高納稅申報(bào)的質(zhì)量，對(duì)有疑點(diǎn)、收入、成本明顯不符的業(yè)戶要反復(fù)調(diào)查核實(shí)，就評(píng)估出的問(wèn)題和疑點(diǎn)與納稅人進(jìn)行約談，按評(píng)估結(jié)果查補(bǔ)稅款，納稅人如不能接受評(píng)估結(jié)果，將評(píng)估資料轉(zhuǎn)稽查部門立案稽查；三是發(fā)揮社會(huì)監(jiān)督效用，設(shè)立舉報(bào)電話或信箱，接受社會(huì)監(jiān)督，發(fā)揮社會(huì)監(jiān)督機(jī)制。

（三）加強(qiáng)制度建設(shè)，解決執(zhí)行政策依據(jù)問(wèn)題。當(dāng)前，人防地下停車位產(chǎn)權(quán)介定模糊，部分房地產(chǎn)企業(yè)利用政策“漏洞”打“擦邊球”，基層地稅部門也缺乏政策執(zhí)行的依據(jù)而放任自由。建議由省局研究出臺(tái)《江西省房地產(chǎn)企業(yè)銷售和出租人防車位的稅收征收管理辦法》，并以公告的形式對(duì)外發(fā)布。通過(guò)制定《辦法》進(jìn)一步明確對(duì)一次性轉(zhuǎn)讓人防停車位使用權(quán)行為的租售性質(zhì)、涉稅稅種、納稅地點(diǎn)、納稅期限、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)、報(bào)送的資料、辦稅流程等內(nèi)容，做到有章可循、有法可依，為基層地稅部門提供執(zhí)行依據(jù)，將地下停車位稅收征管與樓房銷售稅收同步進(jìn)行。同時(shí)加強(qiáng)政策宣傳，提高納稅人依法納稅意識(shí)。充分利用電視、報(bào)紙、網(wǎng)站，制作宣傳單等形式，對(duì)出售或出租人防車位征管辦法，加強(qiáng)全方位的宣傳，在售樓部及契稅繳納窗口前臺(tái)放置相關(guān)的政策，積極營(yíng)造良好的社會(huì)氛圍。

（四）加大對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的稅務(wù)稽查力度，提高威懾力。一是加強(qiáng)土地增值稅清算，確保政策執(zhí)行到位?；椴块T在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算時(shí)，要加強(qiáng)對(duì)銷售地下停車位使用權(quán)的檢查力度，對(duì)人防地下停車位銷售收入未列入收入的，按照收益成本配比原則，對(duì)建造人防地下停車位成本不予扣除。在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施稽查過(guò)程中，必須檢查停車位銷售情況。二是加強(qiáng)專項(xiàng)檢查，確保違法行為查處到位。實(shí)地查看、了解樓盤(pán)開(kāi)發(fā)、銷售情況，核對(duì)房源銷售平面圖，調(diào)查詢問(wèn)停車位的銷售情況；加強(qiáng)核對(duì)企業(yè)的銀行日記賬與銀行對(duì)賬單，到金融機(jī)構(gòu)調(diào)取企業(yè)開(kāi)戶信息和企業(yè)主要負(fù)責(zé)人、銷售負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人等相關(guān)人員個(gè)人的銀行儲(chǔ)蓄賬戶、信用卡賬戶信息；核實(shí)企業(yè)有無(wú)多頭開(kāi)戶，賬外設(shè)賬隱匿收入情況；調(diào)取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與中介服務(wù)機(jī)構(gòu)簽訂的代理銷售合同、協(xié)議，與企業(yè)的銷售收入對(duì)比，尋找差異。調(diào)取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，《動(dòng)遷房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書(shū)》等資料，并下戶調(diào)查部分買受人，進(jìn)行核實(shí)情況，檢查企業(yè)有無(wú)隱瞞銷售收入的情況。三是加大對(duì)涉稅案件的曝光力度，切實(shí)發(fā)揮稽查部門在規(guī)范行業(yè)管理上以點(diǎn)帶面的功效。