緣起
     2009年12月31日，B公司（上市公司）將土地使用權(quán)以9200萬元的公允價轉(zhuǎn)讓給A公司，同時約定A公司將擬開發(fā)的寫字樓15000平方米以9200萬元轉(zhuǎn)讓給B公司，并在《房屋預(yù)購協(xié)議》中約定“無論到時房屋市場價格如何變化，銷售價格均按本協(xié)議約定價格成交?！盇、B公司無關(guān)聯(lián)關(guān)系，A、B公司的土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議、房屋預(yù)購協(xié)議、土地評估報告等都公開披露。

上述協(xié)議簽訂后，A向B支付了9200萬元，并取得土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓發(fā)票，同時B向A支付了預(yù)購房款5000萬元，剩余4200萬元待A公司領(lǐng)取《預(yù)售房許可證》后三個月內(nèi)簽訂正式商品房銷售合同時一次性支付。

至2015年8月，A公司的寫字樓因種種原因仍未開工，估計2018年才能竣工交付。預(yù)計2018年開發(fā)產(chǎn)品銷售單價將達到16000元/平米左右，據(jù)此計算市場價格將達到24000萬元，如果仍以9200萬元簽訂房屋銷售合同，那么A公司在計算銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅時的價格，稅務(wù)機關(guān)是否會要求按公允價24000萬元計算？

糾結(jié)A公司能否以9200萬元作為營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅的計稅依據(jù)？解惑 A公司能否以9200萬元作為銷售不動產(chǎn)計算營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅的計稅依據(jù)，關(guān)鍵在于此價格是否公允。1政策依據(jù)

《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條第（六）款規(guī)定，納稅人申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機關(guān)有權(quán)核定其應(yīng)納稅額。

上述規(guī)定在營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅文件中主要體現(xiàn)在：
     （1）《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第七條規(guī)定，納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的價格明顯偏低并無正當(dāng)理由的，由主管稅務(wù)機關(guān)核定其營業(yè)額?！吨腥A人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第二十條規(guī)定，納稅人有條例第七條所稱價格明顯偏低并無正當(dāng)理由或者本細則第五條所列視同發(fā)生應(yīng)稅行為而無營業(yè)額的，按下列順序確定其營業(yè)額：
     （一）按納稅人最近時期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價格核定；

（二）按其他納稅人最近時期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價格核定；

（三）按下列公式核定：
     營業(yè)額=營業(yè)成本或者工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1-營業(yè)稅稅率）

公式中的成本利潤率，由省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局確定。

（2）《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)【2006】187號）第七條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅。

（3）《企業(yè)所得稅核定征收辦法》（國稅發(fā)【2008】30號）第三條規(guī)定，納稅人申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的，核定征收企業(yè)所得。

2法理分析稅務(wù)機關(guān)如要對價格作納稅調(diào)整，必須同時滿足兩個條件：一是認定價格明顯偏低；二是是否具有正當(dāng)理由。

商品的價格是否明顯偏低，應(yīng)當(dāng)參照合同簽訂當(dāng)期同類商品房的價格，而不是參照商品房交付時的市場價格，更不是參照稅務(wù)檢查時商品房的市場價格。

從企業(yè)提供的資料來看，2009年底簽訂的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格是公允的，并且2009年簽訂房屋預(yù)購合同時商品房的市場價格也應(yīng)是9200萬元左右，雙方等價交換。

不僅如此，商品的價格與結(jié)算價款的時間也有重要關(guān)系，由于貨幣時間價值的客觀存在，先付款與后付款的價格應(yīng)當(dāng)不同。企業(yè)在2009年底簽訂預(yù)購房合同時已支付大部分房款，卻要到2018年才能竣工交房，提前8年付錢買房按市場價打五折也不過分，由此可進一步佐證預(yù)購房合同約定價格的公允性。

A、B公司簽訂的兩份合同真實有效，受法律保護，并且2009年合同已處于履行階段。A、B公司作為非關(guān)聯(lián)方，其在2009年底約定的房屋交易價格具有市場價值，當(dāng)時對于未來房價的預(yù)期具有不確定性（可漲可跌），是雙方的意思自治。稅務(wù)機關(guān)不能因房價上漲而否定納稅人實際交易的價格。換一個角度，如果房價跌到2000萬元，稅務(wù)機關(guān)也不能按2000萬元征稅，仍應(yīng)以雙方實際交易的價格作為營業(yè)額。

綜上，A公司與B公司簽訂的預(yù)購房合同價格是按當(dāng)時的市場價格簽訂的，不屬于“明顯偏低”情形，且理由充分，A公司計算營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅可以以合同價格9200萬元作為計稅依據(jù)。