海通地產(chǎn)營業(yè)稅轉(zhuǎn)增值稅影響觀點：

中性偏正面，后期看細則中土增稅和土地成本能否抵扣？

1）推動購房抵稅，有利于全行業(yè)去庫存。因為購置不動產(chǎn)可以抵扣增值稅，有利于催進全社會購房避稅，加大行業(yè)去庫存；

2）將會加大整個房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈整合力度。會造成開發(fā)商現(xiàn)金流錯配，前期稅務(wù)支出可能會增大，但多項目放在一個項目公司可有效解決；有利于中大型開發(fā)商，對單項目型無競爭力開發(fā)商造成一定影響，有利行業(yè)集中度增加；此外，考慮成本端開發(fā)商必須有稅票才能抵扣成本，在采購過程中無法開局稅票的原材料供應(yīng)商將出現(xiàn)明顯劣勢，或加速建材、鋼鐵等行業(yè)整合。

3）對住宅類企業(yè)偏利好，對已開發(fā)完的自持物業(yè)企業(yè)存在部分沖擊（缺乏抵扣項目）；

4）后期需要繼續(xù)關(guān)注土地購置費用是否會成為抵扣項目（預(yù)計政策出后的土地可以，之前的土地難追溯）；

5）加大已建成物業(yè)資產(chǎn)證券化，可以部分減少營改增沖擊，對推進房地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)存在利好；

6）細則暫時未出臺，目前普遍預(yù)期稅率將定在11%，比此前預(yù)期的17%要低。

（內(nèi)容較長、且專業(yè)性強，后面問答環(huán)節(jié)更精彩）

KPMG嘉賓報告

這次營改增的擴圍意味著徹底完成十二五計劃中增值稅取代營業(yè)稅目標。從五月一日起，營業(yè)稅將退出整個稅制的舞臺。從幾個方面去介紹營改增對房地產(chǎn)業(yè)的幾個影響。

營業(yè)稅與增值稅的區(qū)別

營業(yè)稅是對整個收入全額征稅，此前房地產(chǎn)業(yè)適用的營業(yè)稅稅率是5%。

增值稅的計稅法則為，應(yīng)繳稅額=銷項稅額（收入*適用稅率）-進項稅額（成本支出中對應(yīng)的進項稅）。因為在中國的稅制中有多檔增值稅的稅率，所以在成本支出中不同項對應(yīng)的稅率不同，進項稅也不一樣。

未來可能的房地產(chǎn)業(yè)增值稅政策

李克強總理的政府報告中沒有對房地產(chǎn)業(yè)增值稅政策的詳細闡述。目前的房地產(chǎn)營業(yè)稅，也是前期我們和財政部、稅總了解到的部分情況，在此和大家分享。

我們了解到，包括住宅出售，商業(yè)地產(chǎn)出售和租賃的稅率可能是11%。這里稅率有一個顯著的上升，從5%上升到11%。但是，增值稅用的是一般計稅方法，收入*11%之后，成本中有一些進項稅是可以進行抵扣的。所以最終的稅負，不一定比營業(yè)稅下的5%計算出來的高。

公眾住宅轉(zhuǎn)售、出租的政策方面，財政部稅總沒有一個特別的分析，我們理解可能會采用簡易征收方法?，F(xiàn)行增值稅法下簡易征收稅率是3%。所以可能未來公眾轉(zhuǎn)售或者出租的行為，直接拿我們的收入*3%。

新增不動產(chǎn)納入抵扣范圍這個政策，雖說是房地產(chǎn)業(yè)的一個政策，但是利好在全行業(yè)。全行業(yè)，無論是制造業(yè)、金融業(yè)、服務(wù)業(yè)，只要有新購入的不動產(chǎn)，都可以作為進項去抵扣。我們的成本支出*對應(yīng)的稅率，全部可以從銷項稅中減掉。

房地產(chǎn)業(yè)是否會有過渡政策？比如說房地產(chǎn)的開發(fā)商在營改增之前項目已經(jīng)開工，相應(yīng)使用的材料都沒有辦法再去進行抵扣，很多開發(fā)商在政府制定營改增政策是希望政府給予一個過渡政策。過渡政策可能是簡易計稅方法，稅率可能是3%也可能是5%。一旦涉及到簡易計稅方法，與原來營業(yè)稅的計算方法是一樣的，收入總額*相應(yīng)稅率。

營改增之后，對整個房地產(chǎn)鏈條的影響

從拿地到最后自持出租，或者出售的鏈條，我們對各個環(huán)節(jié)增值稅影響做個簡單分析。增值稅對整個房地產(chǎn)行業(yè)稅負、利潤產(chǎn)生均可產(chǎn)生不同影響，結(jié)構(gòu)與項目業(yè)態(tài)、項目所處階段不同有關(guān)。

拿地階段

土地成本部分政策目前還不明確，我們之前了解到，有可能土地成本是可以抵扣的。那我們在二級市場上去拿地的時候，可以讓賣方開增值稅發(fā)票。土地成本對應(yīng)的進項稅可以抵扣。那從一級市場出讓的土地，即從政府手中拿的土地是否可以抵扣呢？如果這部分有抵扣的可能性，那開發(fā)商可以用一種叫做視同進項抵扣的辦法。假設(shè)土地出讓價格100w，其實政府不會開增值稅發(fā)票，那么開發(fā)商要自己去拿100w乘以稅率作為進項稅，從銷項稅中減掉。

融資成本

這次營改增擴圍包括金融和保險業(yè)，貸款利息也在營改增范圍內(nèi)。但是，有可能政策中貸款利息對應(yīng)的這部分進項稅暫不可以抵扣。比如說房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)生了融資成本，雖然貸款利息也是增值稅的應(yīng)稅行為，但是可能是暫不抵扣，融資成本沒有對應(yīng)進項稅。