海通地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅轉(zhuǎn)增值稅影響觀點(diǎn)：

中性偏正面，后期看細(xì)則中土增稅和土地成本能否抵扣？

1）推動(dòng)購(gòu)房抵稅，有利于全行業(yè)去庫(kù)存。因?yàn)橘?gòu)置不動(dòng)產(chǎn)可以抵扣增值稅，有利于催進(jìn)全社會(huì)購(gòu)房避稅，加大行業(yè)去庫(kù)存；

2）將會(huì)加大整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈整合力度。會(huì)造成開發(fā)商現(xiàn)金流錯(cuò)配，前期稅務(wù)支出可能會(huì)增大，但多項(xiàng)目放在一個(gè)項(xiàng)目公司可有效解決；有利于中大型開發(fā)商，對(duì)單項(xiàng)目型無(wú)競(jìng)爭(zhēng)力開發(fā)商造成一定影響，有利行業(yè)集中度增加；此外，考慮成本端開發(fā)商必須有稅票才能抵扣成本，在采購(gòu)過程中無(wú)法開局稅票的原材料供應(yīng)商將出現(xiàn)明顯劣勢(shì)，或加速建材、鋼鐵等行業(yè)整合。

3）對(duì)住宅類企業(yè)偏利好，對(duì)已開發(fā)完的自持物業(yè)企業(yè)存在部分沖擊（缺乏抵扣項(xiàng)目）；

4）后期需要繼續(xù)關(guān)注土地購(gòu)置費(fèi)用是否會(huì)成為抵扣項(xiàng)目（預(yù)計(jì)政策出后的土地可以，之前的土地難追溯）；

5）加大已建成物業(yè)資產(chǎn)證券化，可以部分減少營(yíng)改增沖擊，對(duì)推進(jìn)房地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)存在利好；

6）細(xì)則暫時(shí)未出臺(tái)，目前普遍預(yù)期稅率將定在11%，比此前預(yù)期的17%要低。

（內(nèi)容較長(zhǎng)、且專業(yè)性強(qiáng)，后面問答環(huán)節(jié)更精彩）

KPMG嘉賓報(bào)告

這次營(yíng)改增的擴(kuò)圍意味著徹底完成十二五計(jì)劃中增值稅取代營(yíng)業(yè)稅目標(biāo)。從五月一日起，營(yíng)業(yè)稅將退出整個(gè)稅制的舞臺(tái)。從幾個(gè)方面去介紹營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的幾個(gè)影響。

營(yíng)業(yè)稅與增值稅的區(qū)別

營(yíng)業(yè)稅是對(duì)整個(gè)收入全額征稅，此前房地產(chǎn)業(yè)適用的營(yíng)業(yè)稅稅率是5%。

增值稅的計(jì)稅法則為，應(yīng)繳稅額=銷項(xiàng)稅額（收入*適用稅率）-進(jìn)項(xiàng)稅額（成本支出中對(duì)應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅）。因?yàn)樵谥袊?guó)的稅制中有多檔增值稅的稅率，所以在成本支出中不同項(xiàng)對(duì)應(yīng)的稅率不同，進(jìn)項(xiàng)稅也不一樣。

未來可能的房地產(chǎn)業(yè)增值稅政策

李克強(qiáng)總理的政府報(bào)告中沒有對(duì)房地產(chǎn)業(yè)增值稅政策的詳細(xì)闡述。目前的房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅，也是前期我們和財(cái)政部、稅總了解到的部分情況，在此和大家分享。

我們了解到，包括住宅出售，商業(yè)地產(chǎn)出售和租賃的稅率可能是11%。這里稅率有一個(gè)顯著的上升，從5%上升到11%。但是，增值稅用的是一般計(jì)稅方法，收入*11%之后，成本中有一些進(jìn)項(xiàng)稅是可以進(jìn)行抵扣的。所以最終的稅負(fù)，不一定比營(yíng)業(yè)稅下的5%計(jì)算出來的高。

公眾住宅轉(zhuǎn)售、出租的政策方面，財(cái)政部稅總沒有一個(gè)特別的分析，我們理解可能會(huì)采用簡(jiǎn)易征收方法?，F(xiàn)行增值稅法下簡(jiǎn)易征收稅率是3%。所以可能未來公眾轉(zhuǎn)售或者出租的行為，直接拿我們的收入*3%。

新增不動(dòng)產(chǎn)納入抵扣范圍這個(gè)政策，雖說是房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)政策，但是利好在全行業(yè)。全行業(yè)，無(wú)論是制造業(yè)、金融業(yè)、服務(wù)業(yè)，只要有新購(gòu)入的不動(dòng)產(chǎn)，都可以作為進(jìn)項(xiàng)去抵扣。我們的成本支出*對(duì)應(yīng)的稅率，全部可以從銷項(xiàng)稅中減掉。

房地產(chǎn)業(yè)是否會(huì)有過渡政策？比如說房地產(chǎn)的開發(fā)商在營(yíng)改增之前項(xiàng)目已經(jīng)開工，相應(yīng)使用的材料都沒有辦法再去進(jìn)行抵扣，很多開發(fā)商在政府制定營(yíng)改增政策是希望政府給予一個(gè)過渡政策。過渡政策可能是簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，稅率可能是3%也可能是5%。一旦涉及到簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，與原來營(yíng)業(yè)稅的計(jì)算方法是一樣的，收入總額*相應(yīng)稅率。

營(yíng)改增之后，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)鏈條的影響

從拿地到最后自持出租，或者出售的鏈條，我們對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)增值稅影響做個(gè)簡(jiǎn)單分析。增值稅對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)、利潤(rùn)產(chǎn)生均可產(chǎn)生不同影響，結(jié)構(gòu)與項(xiàng)目業(yè)態(tài)、項(xiàng)目所處階段不同有關(guān)。

拿地階段

土地成本部分政策目前還不明確，我們之前了解到，有可能土地成本是可以抵扣的。那我們?cè)诙?jí)市場(chǎng)上去拿地的時(shí)候，可以讓賣方開增值稅發(fā)票。土地成本對(duì)應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅可以抵扣。那從一級(jí)市場(chǎng)出讓的土地，即從政府手中拿的土地是否可以抵扣呢？如果這部分有抵扣的可能性，那開發(fā)商可以用一種叫做視同進(jìn)項(xiàng)抵扣的辦法。假設(shè)土地出讓價(jià)格100w，其實(shí)政府不會(huì)開增值稅發(fā)票，那么開發(fā)商要自己去拿100w乘以稅率作為進(jìn)項(xiàng)稅，從銷項(xiàng)稅中減掉。

融資成本

這次營(yíng)改增擴(kuò)圍包括金融和保險(xiǎn)業(yè)，貸款利息也在營(yíng)改增范圍內(nèi)。但是，有可能政策中貸款利息對(duì)應(yīng)的這部分進(jìn)項(xiàng)稅暫不可以抵扣。比如說房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)生了融資成本，雖然貸款利息也是增值稅的應(yīng)稅行為，但是可能是暫不抵扣，融資成本沒有對(duì)應(yīng)進(jìn)項(xiàng)稅。