本文主要想從帶裝修房談開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)利益的著眼點(diǎn)，及開(kāi)發(fā)商如何通過(guò)提供帶裝修房應(yīng)對(duì)國(guó)內(nèi)的土地增值稅新政。國(guó)內(nèi)土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，土地增值率的不同會(huì)對(duì)企業(yè)土地增值稅的稅率產(chǎn)生很大影響。而企業(yè)銷(xiāo)售毛坯房和裝修房?jī)煞N情況下的增值率會(huì)有差異，就給稅務(wù)籌劃帶來(lái)了空間。
    我們可以用一個(gè)簡(jiǎn)單的數(shù)學(xué)模型來(lái)解釋這個(gè)問(wèn)題：
    設(shè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出售毛坯房的銷(xiāo)售額為x ，未裝修時(shí)可扣除成本為y， 裝修費(fèi)用為z，企業(yè)所得稅稅率為T(mén)，如企業(yè)帶裝修銷(xiāo)售時(shí)同時(shí)增加售價(jià)和成本。
    則企業(yè)對(duì)外銷(xiāo)售產(chǎn)品時(shí)有如下兩種方案：
    方案一：企業(yè)出售毛坯房，銷(xiāo)售額為X，可扣除成本為Y。
    方案二：企業(yè)出售裝修房，銷(xiāo)售額為X＋Z，據(jù)中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人對(duì)土地成本和開(kāi)發(fā)成本可加計(jì)20％扣除，則可扣除成本為Y＋1.2Z。
兩種情況下的增值率分別為：
    方案一：（X-Y）/Y
    方案二：[X＋Z- (Y+1.2Z)]/ (Y+1.2Z)＝(X-Y-0.2Z) /( Y+1.2Z)
    毫無(wú)疑問(wèn)，方案一的增值率一定大于方案二的增值率，即(X-Y)/Y >  (X-Y-0.2Z)/( Y+1.2Z)
    可見(jiàn)，企業(yè)出售裝修房時(shí)的增值率較低。當(dāng)增值率在臨界點(diǎn)時(shí)，采取兩種方法會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目的土地增值稅稅率不同，交納的土地增值稅自然就不同。
    舉例：假定某開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，毛坯房售價(jià)為8000萬(wàn)，可扣除成本為5000萬(wàn)（加計(jì)20％后）?，F(xiàn)有兩種銷(xiāo)售方案可供選擇：
    方案一，按毛坯房出售，售價(jià)為8000萬(wàn)；
    方案二，帶裝修出售，預(yù)計(jì)裝修成本為1000萬(wàn)，平價(jià)裝修不賺取利潤(rùn)，售價(jià)定為9000萬(wàn)。
    現(xiàn)對(duì)兩種方案應(yīng)交土地增值稅進(jìn)行比較：
    方案一應(yīng)納土地增值稅為：
    增值率＝（8000－5000）/5000＝60％，
    應(yīng)交土地增值稅為：（8000－5000）×40％－5000×5％＝950萬(wàn)
    方案二應(yīng)交土地增值稅為：
    增值率＝（8000＋1000－5000-1000×1.2）/（5000＋1000×1.2）=45.16％
    應(yīng)交土地增值稅為：（8000＋1000－5000-1000×1.2）×30％＝840萬(wàn)
    方案二可少交土地增值稅110萬(wàn)（950－840）。
    因此，不論從企業(yè)自身經(jīng)濟(jì)效益角度，還是從社會(huì)責(zé)任角度出發(fā)，提供裝修房都是未來(lái)考慮的一個(gè)好的發(fā)展方向，是房地產(chǎn)企業(yè)做大做強(qiáng)的必經(jīng)之路。