表3為世界上選用不同房地產(chǎn)稅稅基的國家個(gè)數(shù)的分區(qū)域統(tǒng)計(jì)。由表3可見，選擇房地產(chǎn)評估價(jià)值作為稅基在OECD國家和南美國家中較為普遍。房地產(chǎn)評估價(jià)值具有較為公平、可以體現(xiàn)房屋最優(yōu)使用價(jià)值等優(yōu)點(diǎn)，較其他形式的稅基更為優(yōu)越；其缺點(diǎn)則是對房地產(chǎn)市場的成熟度、房地產(chǎn)市場信息的充分性以及房地產(chǎn)評估專業(yè)人員的充足性等要求較高。因此，在非洲、亞洲等發(fā)展中國家較多的地區(qū)一般不采用房地產(chǎn)評估價(jià)值，反而是采用租金、面積等作為房地產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)的國家較多。在當(dāng)今世界，雖然房地產(chǎn)稅稅基呈現(xiàn)多元化，但是，隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，將房地產(chǎn)評估價(jià)值作為稅基已成為未來的發(fā)展趨勢。

（二） 房地產(chǎn)稅稅基的確定辦法

由于房地產(chǎn)面積、租金收入等較易確定，因此，這里所說的房地產(chǎn)稅稅基的確定辦法主要指以房地產(chǎn)評估價(jià)值為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)稅稅基的確定辦法。

1.房地產(chǎn)稅稅基確定的技術(shù)方法。就技術(shù)方法而言，將房地產(chǎn)評估價(jià)值作為稅基的國家常常采用計(jì)算機(jī)輔助批量評估（computer-assisted mass appraisal，CAMA）系統(tǒng)作為確定房地產(chǎn)評估價(jià)值的方法。所謂計(jì)算機(jī)輔助批量評估技術(shù)是指在廣泛搜集臨近社區(qū)房地產(chǎn)市價(jià)、房地產(chǎn)收益等資料的基礎(chǔ)上，利用計(jì)算機(jī)模型估計(jì)特定房屋的計(jì)稅價(jià)值。而對于不同種類的房地產(chǎn)，其價(jià)值評估所依據(jù)的數(shù)據(jù)種類也不同。如加拿大卡爾加里市將房地產(chǎn)分為三類，即住宅（residential property）、多單元住宅（multi-residential property）和非住宅（non-residential property）。對住宅評估的依據(jù)是房屋的市場價(jià)格；由于在國外多單元住宅一般是用于出租而非房主自住，因此，評估的依據(jù)是房屋的收入，即房屋評估價(jià)值為房屋租金收入的資本化；而對于非住宅，則依據(jù)其具體類型的不同分別采用三種方式進(jìn)行評估：一是依據(jù)房屋的市場價(jià)格，二是依據(jù)房屋收入的資本化，三是依據(jù)房屋的成本，包括土地的市場價(jià)格及房屋的維護(hù)及改良成本。[2]卡爾加里市的做法較好地詮釋了不同種類住宅評估價(jià)值的依據(jù)。

2.房地產(chǎn)稅稅基的制度規(guī)定。就房地產(chǎn)稅稅基的制度規(guī)定而言，許多國家和地區(qū)的房地產(chǎn)稅是以評估價(jià)值直接作為計(jì)稅依據(jù)的。如我國臺灣地區(qū)，其地價(jià)稅的計(jì)稅依據(jù)就是經(jīng)地價(jià)評議委員會評估后所公告的公告地價(jià)80%～120%；其房屋稅的計(jì)稅依據(jù)也是經(jīng)不動產(chǎn)評價(jià)委員會按照房屋構(gòu)造單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、房屋折舊率及耐用年數(shù)標(biāo)準(zhǔn)、房屋地段調(diào)整率標(biāo)準(zhǔn)等實(shí)施評估后公告的房屋評估價(jià)值。這種計(jì)稅依據(jù)較為直觀。也有一些國家和地區(qū)在計(jì)稅依據(jù)的確定方面規(guī)定得更為細(xì)致，從而在統(tǒng)一的評估價(jià)值基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)了對不同種類房地產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)的不同對待。如美國紐約[3]將所有的應(yīng)稅房地產(chǎn)分為四類：一到三單元的住宅為第一類；三單元以上的住宅為第二類；公用事業(yè)公司設(shè)備和特殊的特許經(jīng)營物業(yè)為第三類；其他房地產(chǎn)（包括辦公樓、工廠、商店、酒店等）為第四類。這些種類房地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)均以評估價(jià)值為基礎(chǔ)。但因一些措施的存在，計(jì)稅依據(jù)并不簡單地等于評估價(jià)值。首先，不同種類房地產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)被設(shè)置了不同的評估價(jià)值比率。對于第一類房地產(chǎn)，其計(jì)稅依據(jù)為房地產(chǎn)的評估價(jià)值乘以6%，即其計(jì)稅依據(jù)并非房地產(chǎn)評估價(jià)值本身，而是評估價(jià)值的6%；第二類房地產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)為房地產(chǎn)的評估價(jià)值乘以45%。這實(shí)際上是通過對稅基的區(qū)別對待設(shè)定了不同種類房地產(chǎn)的差別稅負(fù)。其次，對特定種類房地產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)增幅設(shè)置了不同的限制。如根據(jù)州法律的規(guī)定，第一類房地產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)的增長不能超過前一年計(jì)稅依據(jù)的6%或五年內(nèi)不能超過20%，即這類房屋計(jì)稅依據(jù)為房地產(chǎn)當(dāng)年市場價(jià)值的6%，或上年計(jì)稅依據(jù)的106%，或五年前計(jì)稅依據(jù)的120%中的較低者?；诖?，相當(dāng)部分房地產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)是低于當(dāng)年市場價(jià)值的 6%的。同時(shí)，房地產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)的變化規(guī)律與房地產(chǎn)市場價(jià)值的變化規(guī)律也會出現(xiàn)不同，即由于上年計(jì)稅依據(jù)常常低于上年房地產(chǎn)市場價(jià)值的6%，因此，在當(dāng)年房地產(chǎn)市場價(jià)值下跌時(shí)，計(jì)稅依據(jù)卻仍可能增長。對于第二類房地產(chǎn)中的十單元以下住宅也有類似規(guī)定，只不過增長限額變成上年計(jì)稅依據(jù)的108% 或五年前計(jì)稅依據(jù)的145%。這樣的規(guī)定同樣體現(xiàn)了稅法對特定種類房屋（主要是住宅）在稅收負(fù)擔(dān)方面的照顧，也能夠在房地產(chǎn)市場價(jià)值發(fā)生較劇烈變動時(shí)，在一定程度上保持房地產(chǎn)稅基的穩(wěn)定。

對于評估時(shí)間，不同國家和地區(qū)的規(guī)定也不盡相同，但一般均定期重新評估。如丹麥財(cái)產(chǎn)價(jià)值稅的稅基——房地產(chǎn)價(jià)值是每兩年評估一次，臺灣地區(qū)的地價(jià)稅稅基——公告地價(jià)是每三年重新發(fā)布一次，紐約市的房地產(chǎn)稅稅基則是一年一定。定期重新評估可以避免房地產(chǎn)的評估價(jià)值與實(shí)際價(jià)值脫節(jié)。

四、海外房地產(chǎn)稅的稅率

（一） 房地產(chǎn)稅的稅率種類及水平

1.稅率結(jié)構(gòu)。就稅率結(jié)構(gòu)而言，有的房地產(chǎn)稅實(shí)行定額稅率，有的實(shí)行比例稅率，還有的實(shí)行累進(jìn)稅率，許多國家和地區(qū)會依據(jù)房屋的用途不同將上述不同結(jié)構(gòu)的稅率混合使用。如臺灣地區(qū)的地價(jià)稅就分為一般稅率和特別稅率，其中一般稅率為15‰～55‰的5級超額累進(jìn)稅率，而特別稅率則為比例稅率，分別適用于符合條件的住宅用地（2‰）、事業(yè)直接使用土地（10‰）、公共設(shè)施保留地（6‰）及公用土地（15‰）；房屋稅則依據(jù)房屋的不同用途分別適用不同的比例稅率，如住家用房屋為1.2%～2%，營業(yè)用房屋為3%～5%，私人醫(yī)院、診所、自由職業(yè)事務(wù)所及人民團(tuán)體等非營業(yè)用房屋為1.5%～2.5%。[4]

韓國房地產(chǎn)稅稅率較為復(fù)雜，在綜合房地產(chǎn)持有稅中，住宅實(shí)行0.5%～2% 的超額累進(jìn)率，土地實(shí)行0.5%～0.7%的超額累進(jìn)稅率（ 閑置土地的稅率幅度為0.75%～2%）。此外，地方政府還開征幾種不同的財(cái)產(chǎn)稅，其中土地稅中的一般土地稅和特別土地稅均實(shí)行超額累進(jìn)稅率，前者的稅率幅度為0.2%～0.5%，后者的稅率幅度為0.2%～0.4%； 而單項(xiàng)稅（separate tax）則針對不同用途的土地分別規(guī)定了不同的比例稅率，如稻田、果園等稅率為0.07%高爾夫球場及奢侈度假村用地稅率則為4%。地方房產(chǎn)稅的稅率相對復(fù)雜，對非居住房產(chǎn)實(shí)行差別比例稅率，高爾夫球場與奢侈度假村建筑稅率為4%，居住區(qū)的工廠建筑稅率為0.5%，其他非居住房產(chǎn)稅率為0.25%；對于住宅，別墅稅率為4%，其他住宅則實(shí)行0.1%～0.4%的超額累進(jìn)稅率。[5]

美國哥倫比亞特區(qū)的房地產(chǎn)稅稅率同樣是將比例稅率與定額稅率相結(jié)合，其稅率如表4 所示?？梢钥闯?，其對商業(yè)或工業(yè)用房實(shí)行二級超額累進(jìn)稅率，而對其他種類的房地產(chǎn)則實(shí)行比例稅率。