“上周來咨詢買賣二手房的人比以前多了兩成左右，這一周可能還會有所增加?！?2月24日，浦廈房地產(chǎn)代理有限公司廈門市角濱路門店負(fù)責(zé)人高興地告訴記者。
　　房地產(chǎn)業(yè)界期盼已久的營業(yè)稅減免終于來臨。12月17日，國務(wù)院常務(wù)會議研究部署了促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施，將現(xiàn)行個人購買普通住房超過5年（含5年）改為超過2年（含2年）轉(zhuǎn)讓的，免征營業(yè)稅；將個人購買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅。
　　這是一個多月前調(diào)整普通商品住房買賣相關(guān)稅收政策后，國家再次出臺稅收優(yōu)惠政策鼓勵普通商品住房消費(fèi)。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次對房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅的減免，將減輕二手房市場成本，對于活躍二手房市場，進(jìn)而帶動一手房交易，將起到實(shí)質(zhì)性的促進(jìn)作用。不過，也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，正如一枚硬幣的兩面，營業(yè)稅新政在降低二手房交易成本、刺激二手房交易量的同時，也加重了市場觀望的氣氛。
　　營業(yè)稅“5改2”，降低二手房交易成本
　　據(jù)了解，現(xiàn)行二手房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策是從2006年6月1日開始實(shí)行的。其規(guī)定對購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅。此次新政策的出臺，對于亟待改善住房條件的普通民眾來說，無疑是一大利好。
　　“營業(yè)稅‘5改2’以后，二手房交易稅負(fù)成本將明顯下降?！备Ｖ菔邪傩怕》康禺a(chǎn)行銷策劃代理有限公司的高發(fā)舜說。針對此次調(diào)整，百信隆公司以個人出售一套100萬元的普通住宅剛好超過2年為例，按照此前稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，按照售房收入全額征收5%營業(yè)稅，即100萬元×5%=5萬元；而按照12月17日出臺稅費(fèi)新標(biāo)準(zhǔn)，即個人購買普通住房超過2年轉(zhuǎn)手交易的，實(shí)行免征營業(yè)稅的規(guī)定。這樣，出售100萬元普通住房可節(jié)省5萬元稅款。
　　如果個人購買普通住宅未滿2年出售的，由此前按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅。假設(shè)房主以80萬元購買住房，不足2年以100萬元出售的，那么，目前需要繳納的營業(yè)稅為(100萬元-80萬元)×5%=1萬元，比此前全額征收100萬元×5%=5萬元，節(jié)省了5萬元-1萬元=4萬元。
　　據(jù)介紹，二手房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅的實(shí)際征收稅率是總房款的5.5%，包括營業(yè)稅5%和在營業(yè)稅基礎(chǔ)上的7%的城市維護(hù)建設(shè)稅、3%的教育費(fèi)附加。因此，轉(zhuǎn)讓2年期以上普通二手房的稅負(fù)實(shí)際能下降5.5%。
　　高發(fā)舜表示，二手房交易營業(yè)稅“5改2”對于售房者是一大利好，更重要的是對于購房者是利好。因?yàn)橐恢币詠?，雖然有關(guān)稅費(fèi)是由賣方承擔(dān)，但是在實(shí)際交易過程中，賣房人的報價往往是指賣方實(shí)際能夠拿到的錢，而稅費(fèi)則全部由買房承擔(dān)。粗略算一下，全部稅費(fèi)包括交易傭金在內(nèi)，至少要占到成交金額的9%以上。現(xiàn)在營業(yè)稅新政出臺后，等于降低了購房者的購房成本，相當(dāng)于拉低了房價，有助于促進(jìn)二手房成交量回升。
　　營業(yè)稅優(yōu)惠福州覆蓋2/3的二手房房源
　　“這次的政策力度真的很大啊，無疑是為二手房市場雪中送炭。新政策出臺后，相信有真正需求的購房者，會大量進(jìn)入二手房市場。”福建大升房地產(chǎn)顧問有限公司總經(jīng)理莊成明說。
　　記者從福州市的一些房產(chǎn)中介單位了解到，2005年、2006年是福州市商品房交易的一個高峰期，新政對該部分房源交易成本進(jìn)行減免，短時間內(nèi)福州二手房市場有可能新增35%~40%的可交易房源，稅收優(yōu)惠政策可能覆蓋2/3的二手房房源，這對于促進(jìn)市場供需交易活躍十分重要。
　　21世紀(jì)不動產(chǎn)公司廈門美佳加盟店店長告訴記者，2003年~2005年左右購房，也就是滿2年又未滿5年的房源很多。因?yàn)樵僭绲姆孔?，雖然比較老舊，但地段一般比較好，很多人拿來出租，真正進(jìn)入銷售市場的都比較少。而2003年以后的房子，不論戶型還是小區(qū)都較新，賣起來會比較容易一些，進(jìn)入市場的很多。這位店長估計(jì)，目前廈門市場上二手房房源中至少有1/3以上的房源都屬于2年期~5年期。一些中小規(guī)模的房產(chǎn)中介公司大多開在新社區(qū)附近，估計(jì)他們手中的一大半房源都是這種較新的房源。
　　“可交易的二手房房源多了，實(shí)際就是購房者的選擇空間加大了，一些一直處于觀望中的購房者就很可能因?yàn)檎业胶线m的房源而出手購房。這對提高二手房交易量、活躍二手房市場十分有利?！备Ｖ菔须p安房產(chǎn)代理公司總經(jīng)理鄭愛新說。
　　在業(yè)內(nèi)人士看來，營業(yè)稅新政對樓市最大的影響，更在于盤活市場的改善性購房需求。金都房產(chǎn)集團(tuán)廈門有限公司總經(jīng)理姚金連一直呼吁政府應(yīng)鼓勵和刺激二手房市場。在他看來，消費(fèi)者對住房的改善性需求是一股不容忽視的力量。目前首次購房者由于資金實(shí)力有限，再加上對整個樓市的迷惘，這部分人的住房需求比較難以調(diào)動。而改善性需求購房者，由于資金實(shí)力較強(qiáng)，受益于營業(yè)稅新政策，他們將會盤活自己的已有房產(chǎn)，從而帶動一手房市場交易量的上升。
　　具體政策尚未出臺，不少購房人選擇延遲過戶
　　雖然減免二手房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅，但由于各地相關(guān)細(xì)則尚未出臺，一些精打細(xì)算的二手房購房人選擇了延遲過戶，等待明年享受新政策帶來利好。
　　陳先生是福州各大房產(chǎn)中介公司都熟知的“資深”炒房者。他告訴記者，國家剛剛對營業(yè)稅政策的調(diào)整讓他很是興奮，因?yàn)闋I業(yè)稅這項(xiàng)在成交價中占據(jù)的比重很大，少了這塊費(fèi)用，對購房者具有較大的吸引力，很多人肯定會出手，這給他炒房帶來了機(jī)會?！暗悄壳案Ｖ菔行碌臓I業(yè)稅征收細(xì)則尚未出臺，還無法確定什么時候開始執(zhí)行新的標(biāo)準(zhǔn)，所以現(xiàn)在稅務(wù)部門還是按照原來的標(biāo)準(zhǔn)征收。我建議購房人如果不著急過戶，可以過幾天，最好等明年開年后辦過戶手續(xù)，從而享受稅收優(yōu)惠”。
　　陳先生的話實(shí)際上代表了不少購房人的心理。浦廈房地產(chǎn)代理有限公司廈門市角濱路門店負(fù)責(zé)人告訴記者，最近這幾天，雖然來店和電話咨詢的人多了不少，二手房買賣的意向協(xié)議也簽了不少，但很多人并沒有選擇立即過戶。該店已有將近60%的客戶在交納定金后延遲了過戶時間，等待明年的新政策。
　　業(yè)內(nèi)人士也估計(jì)，由于房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)有一個滯后期，如果營業(yè)稅具體細(xì)則短期內(nèi)不能出臺，過幾天官方公布的存量房成交量將明顯下滑。
　　盡管二手房購房人暫時“按兵不動”，但多家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司負(fù)責(zé)人告訴記者，幾天來購房人網(wǎng)絡(luò)和電話咨詢量大幅上升，“剛性需求特別是購買中小戶型的需求都被激發(fā)出來了”。
　　房地產(chǎn)行業(yè)人氣回聚仍待時日
　　采訪中，不少業(yè)內(nèi)人士都表示，二手房營業(yè)稅新政策對活躍二手房市場有積極的促進(jìn)作用，但是樓市短期內(nèi)還不會回暖。
　　12月18日，即營業(yè)稅新政出臺后的第一天，記者走訪了福州市的多個樓盤?！安灰敝F(xiàn)在購房，還是再等等看?！碑?dāng)日，在福州倉山區(qū)“尚書坊”樓盤的銷售大廳內(nèi)，正在看房的市民劉先生聽聞記者有購房意向時勸道。他說：“近段時間政府接二連三地出臺購房優(yōu)惠政策，說不定過段時間政府還有政策會繼續(xù)出臺，現(xiàn)在出手豈不是虧了？”劉先生的心態(tài)其實(shí)代表了多數(shù)購房者的心態(tài)。
　　許多觀望者認(rèn)為，國家還沒有完全放開政策，接下來國家肯定還會出臺“救市”政策。一位房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人分析，新規(guī)“對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策”，并僅僅減免營業(yè)稅，還未涉及購房過程中的個人所得稅。他說：“不少購房人都預(yù)期政府或許會再次降稅，這也是不少購房人觀望的原因之一。”
　　福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長王阿忠表示，新政只是在交易環(huán)節(jié)減免相關(guān)稅費(fèi)，還是沒有涉及需求環(huán)節(jié)。交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)的減免優(yōu)惠往往低于開發(fā)商的打折，實(shí)際上開發(fā)商的讓利優(yōu)惠對買方市場的影響更大。政府的新政更多只是體現(xiàn)在提振購房信心層面，市場的回暖更多是有賴于開發(fā)商的行為。“就福州房地產(chǎn)市場而言，目前房價仍然處于高位，普通老百姓仍然支付不起”。因此，樓市要真正趨穩(wěn)、回暖的很重要的兩個前提是，明年宏觀經(jīng)濟(jì)面實(shí)現(xiàn)好轉(zhuǎn)和屆時的房價已經(jīng)回調(diào)到多數(shù)購房者的經(jīng)濟(jì)承受能力范圍之內(nèi)。
　　一個“炒齡”7年的資深投資客說：“我們現(xiàn)在是訂單沒了，工廠停工，倒閉的也不少；投資煤礦的，煤價也跌了一半；就算錢從股市樓市中跑了出來，也都套在工廠、煤礦這些投資里了?！彼J(rèn)為，房地產(chǎn)市場的發(fā)展除了政策因素之外，還是要受到整個經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的影響，如股市的影響，消費(fèi)能力的影響等。