商業(yè)地產(chǎn)租金收入的房產(chǎn)稅和所得稅籌劃
——更新時間：2009-02-23 11:17:32 點(diǎn)擊率: 3066
某中外合資的房地產(chǎn)企業(yè)將投資8億元開發(fā)的大型商業(yè)物業(yè)（20萬平方米）進(jìn)行出租，在招商前對租金收取進(jìn)行了籌劃，主要解決房產(chǎn)稅過高以及所得稅問題。該企業(yè)預(yù)計(jì)將取得年租金收入5000萬元，僅房產(chǎn)稅就要繳納600萬元。籌劃人員認(rèn)真分析了該公司的情況，提出了以下籌劃方案：
1.專門成立一個市場管理公司來管理該大型物業(yè)。經(jīng)營范圍包括：市場管理、物業(yè)管理、咨詢服務(wù)等。該公司應(yīng)具有物業(yè)管理資質(zhì)，盡可能錄用軍隊(duì)轉(zhuǎn)業(yè)干部（占總?cè)藬?shù)的60%以上）。
2.在市場管理公司要行使部分政府管理職能（政府招商，稅務(wù)、工商、計(jì)劃生育等一站式服務(wù)）。
3.對市場內(nèi)商家實(shí)行“會員制”管理，為會員提供各項(xiàng)優(yōu)惠服務(wù)（諸如：租金優(yōu)惠、法律會計(jì)等中介服務(wù)優(yōu)惠、免費(fèi)進(jìn)行工商登記、免費(fèi)進(jìn)行消防培訓(xùn)等等）。
這樣，對所有進(jìn)入該市場的商家實(shí)行會員制后，收取約為租金25%左右的會員費(fèi)（物價(jià)局批文）、10%左右的物業(yè)管理費(fèi)（房管局、物價(jià)局備案）；在租金收取上，對會員一律實(shí)行6.5折優(yōu)惠。
經(jīng)過上述籌劃后，年度營業(yè)總收入基本不變約為5000萬元，其構(gòu)成為租金3250萬元、物管費(fèi)500萬元、會員費(fèi)1250萬元?？梢怨?jié)約房產(chǎn)稅：1750萬元×12%＝210萬元 據(jù)測算，通過出租物業(yè)該公司每年將賺取稅前利潤500萬元，由于使用了職工總?cè)藬?shù)60% 的軍隊(duì)轉(zhuǎn)業(yè)干部，公司將少交三年的企業(yè)所得稅近500萬元、少交三年的營業(yè)稅750萬元。
根據(jù)財(cái)稅[2003]26號 文件精神，為安置自主擇業(yè)的軍隊(duì)轉(zhuǎn)業(yè)干部就業(yè)而新開辦的企業(yè)，凡安置自主擇業(yè)的軍隊(duì)轉(zhuǎn)業(yè)干部占企業(yè)總?cè)藬?shù)60 ％（含60 ％）以上的，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，自領(lǐng)取稅務(wù)登記證之日起，3年內(nèi)免征營業(yè)稅和企業(yè)所得稅
