一、財(cái)產(chǎn)稅簡介

財(cái)產(chǎn)稅建立的基礎(chǔ)是經(jīng)濟(jì)個(gè)體的財(cái)富，如房屋、土地與有價(jià)證券等，因此，在財(cái)產(chǎn)稅的架構(gòu)中，財(cái)產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估，以及評(píng)估的方法與程序，是財(cái)產(chǎn)稅稅率以外最具關(guān)鍵的問題。在財(cái)產(chǎn)稅課征時(shí)，有兩個(gè)基本原則被先進(jìn)國家奉行不渝，此即“所有有形個(gè)人財(cái)產(chǎn)，除了豁免規(guī)定外，都是可以征稅的”，以及“財(cái)產(chǎn)稅是針對(duì)財(cái)產(chǎn)而非針對(duì)個(gè)人課稅?！?

財(cái)產(chǎn)稅（Property tax 或 Millage tax）是一種從價(jià)稅（ad valorem tax）， 財(cái)產(chǎn)所有者必須就其擁有的財(cái)產(chǎn)價(jià)值課稅。財(cái)產(chǎn)稅在西方先進(jìn)國家被界定為：一般而言，財(cái)產(chǎn)稅是市政當(dāng)局就其行政區(qū)域內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)所有者課征的稅收，計(jì)稅依據(jù)是財(cái)產(chǎn)的價(jià)值。財(cái)產(chǎn)有三大種類：土地、土地改良物（人造的不動(dòng)產(chǎn)，如建筑物）和動(dòng)產(chǎn)（人造的動(dòng)產(chǎn)）。表達(dá)不動(dòng)產(chǎn)的三個(gè)英文詞匯，如real estate, real property和realty都包含了土地以及土地上的改良物。稅務(wù)當(dāng)局需要就財(cái)產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行估價(jià)，以金錢價(jià)格表達(dá)出財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，財(cái)產(chǎn)稅就是對(duì)財(cái)產(chǎn)價(jià)值一定比例的課征。當(dāng)然，財(cái)產(chǎn)稅的表現(xiàn)形式在不同國家與不同地區(qū)會(huì)有所不同。

財(cái)產(chǎn)稅有兩種不同形式的稅制：一是對(duì)財(cái)產(chǎn)的公允市場價(jià)值課稅，這是一種從價(jià)稅；二是根據(jù)受益程度進(jìn)行課稅。財(cái)產(chǎn)稅的稅率通常是采取百分比。財(cái)產(chǎn)稅稅率也被表達(dá)為permille，即厘計(jì)稅率（millage rate）或厘計(jì)征收（mill levy），即對(duì)財(cái)產(chǎn)價(jià)值每一千貨幣單位的課稅額。

對(duì)于財(cái)產(chǎn)稅，孫中山先生曾有過評(píng)論:“欲本國工商業(yè)之發(fā)達(dá)，當(dāng)收天然稅，而不收人工稅。人工稅如亡清政府之厘金、鹽稅，均有害于民。天然稅如耕地稅、房地稅，只收其價(jià)1%或2%，于平民無痛苦也。至于舊政有土地買賣印契之稅，當(dāng)抽9%；此在今日則不行，因買賣不常有，而換契則必一律通行，故當(dāng)從而減輕至值百抽三或值百抽五?！睂O中山先生在1905年8月的《同盟會(huì)宣言》里，也涉及到財(cái)產(chǎn)稅問題：“（四）平均地權(quán)。文明之福祉，國民平等以亭之。當(dāng)改良社會(huì)經(jīng)濟(jì)組織，核定天下地價(jià)。其現(xiàn)有之地價(jià)，仍屬原主所有，革命后社會(huì)改良進(jìn)步之增價(jià)，則歸于國家，為國民所共享。肇造社會(huì)的國家，俾家給人足，四海之內(nèi)，無一夫不獲其所。敢有壟斷以制國民之生命者，與眾棄之！”其提到土地之增價(jià)，應(yīng)歸于國家，這顯然成為開征土地增值稅的依據(jù)。  

從理論上講，在國際上財(cái)產(chǎn)稅（尤其是房地產(chǎn)稅）是很優(yōu)良的一種稅種。從防止逃避稅的角度言，房地產(chǎn)稅是不動(dòng)產(chǎn)稅，課稅對(duì)象不能移動(dòng)且不易隱蔽，因而逃避房地產(chǎn)稅一般很困難。其次，房地產(chǎn)稅能在地方政府提供公共服務(wù)與財(cái)產(chǎn)價(jià)值之間建立連結(jié)，即房地產(chǎn)稅的納稅人繳納財(cái)產(chǎn)稅與接受地方政府的服務(wù)相關(guān)聯(lián)，這正好符合稅法上“受益原則”的理論。第三，財(cái)產(chǎn)稅一般由地方政府征收，正好滿足地方自治的要求。第四，財(cái)產(chǎn)稅的可見度很高，這種可見度迫使政府要正確地運(yùn)用稅金，承擔(dān)起政府的責(zé)任。

但是，財(cái)產(chǎn)稅在實(shí)際的運(yùn)作中也存在很多的缺陷，常見的問題主要有三個(gè)方面：

一是財(cái)產(chǎn)稅的稅基容易被侵蝕。財(cái)產(chǎn)稅經(jīng)常有免稅規(guī)定，如對(duì)教堂、學(xué)校和政府機(jī)關(guān)的免稅。還有財(cái)產(chǎn)稅的稅基有限，土地和房產(chǎn)的數(shù)量總是受到限制的，不可能無限地增長。

二是財(cái)產(chǎn)稅的稅率比較低。國際上財(cái)產(chǎn)稅的稅率一般在0.5%至1.0%，不可能太高。

三是財(cái)產(chǎn)稅不受歡迎。財(cái)產(chǎn)稅的可見度很高，市場價(jià)值體系容易波動(dòng)，還有在消耗資源與政治上執(zhí)行成本較大。財(cái)產(chǎn)稅不容易改革，政治考量往往壓倒經(jīng)濟(jì)考量。這些不利因素都使得財(cái)產(chǎn)稅不受歡迎。

二、財(cái)產(chǎn)稅的應(yīng)稅

（一）澳大利亞

澳大利亞的財(cái)產(chǎn)稅也被稱為財(cái)產(chǎn)差餉（property  rate）或土地差餉（land rate）。土地差餉和繳納次數(shù)由地方議會(huì)決定。地方有土地估價(jià)師，專門評(píng)估土地的價(jià)值。土地的估值只包括土地的價(jià)值，不包括土地上現(xiàn)存的住宅。土地的評(píng)估價(jià)值決定差餉的課征總額，依據(jù)土地方位與價(jià)值的不同，差餉課征數(shù)額從每個(gè)季度100澳元至1000澳元不等。按季度繳納最為普遍，但繳納次數(shù)有地域差異。在澳大利亞，財(cái)產(chǎn)所有人還要繳納水費(fèi)。一些地方議會(huì)將繳納水費(fèi)寫入差餉的通告，并將水費(fèi)與土地差餉分類列舉，但有些地方議會(huì)采取分開征收。市政當(dāng)局可以選擇由使用者一次性支付水費(fèi)，或兩者任選其一。準(zhǔn)買家在購買之前，可以在地方議會(huì)查詢土地差餉與水費(fèi)的詳細(xì)資料。

（二）加拿大

加拿大的許多省份都開征財(cái)產(chǎn)稅，財(cái)產(chǎn)稅是對(duì)土地的當(dāng)前用途以及土地的價(jià)值課稅。財(cái)產(chǎn)稅是大多數(shù)市政當(dāng)局的主要財(cái)政收入來源。在同一省份，財(cái)產(chǎn)稅的征收在不同的市政當(dāng)局會(huì)有所不同，但省一級(jí)的立法通常會(huì)就評(píng)稅與估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)做出統(tǒng)一的規(guī)定。依據(jù)不同的再估價(jià)周期，大多數(shù)省份逐步采取以市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)來實(shí)現(xiàn)稅法上的估價(jià)目的。許多省份已經(jīng)確立以每一年度為重新估價(jià)周期，而其他省份的重估價(jià)周期則更長。在安大略省，對(duì)于大多數(shù)財(cái)產(chǎn)（包括住宅和農(nóng)地等），已經(jīng)逐步采用登記在財(cái)產(chǎn)估價(jià)通告上的估價(jià)來計(jì)算財(cái)產(chǎn)稅，即以稅率乘以通告上的估價(jià)來計(jì)稅。在某些情形下，對(duì)于商業(yè)、工業(yè)或多功能住宅財(cái)產(chǎn)，省政府或市政府可能實(shí)施措施，來影響財(cái)產(chǎn)的實(shí)際稅負(fù)。

（三）印度

印度的財(cái)產(chǎn)稅或房產(chǎn)稅是一種地方稅，是對(duì)業(yè)主的建筑物或附屬的土地課稅。印度的財(cái)產(chǎn)稅更接近美國式的財(cái)產(chǎn)稅，而迥異于英國式消費(fèi)稅類型的差餉。邦擁有稅權(quán)，法律授權(quán)給地方機(jī)構(gòu)，并規(guī)定了估價(jià)的方法、稅率級(jí)距和征收程序。 稅基是每年對(duì)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的征稅估定價(jià)值（ARV）或以地區(qū)為基礎(chǔ)的額定等級(jí)。對(duì)于業(yè)主自用和其他不產(chǎn)出租金的財(cái)產(chǎn)，評(píng)估則以成本為基礎(chǔ)，適用一定的成本率（通常是6%），然后將其轉(zhuǎn)換成征稅估定價(jià)值（ARV）。閑置地一般免稅，中央政府的財(cái)產(chǎn)也免稅，但是依據(jù)行政命令可以收取服務(wù)費(fèi)用。根據(jù)互惠原則，外國使團(tuán)的財(cái)產(chǎn)可以享受免稅待遇。財(cái)產(chǎn)稅通常伴隨其他一系列的服務(wù)稅，如水稅、排水稅、衛(wèi)生稅、照明稅，這些稅收都采用同一個(gè)稅基。稅率結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)是，對(duì)鄉(xiāng)村財(cái)產(chǎn)采用比例稅率，對(duì)城鎮(zhèn)財(cái)產(chǎn)采用適度的累進(jìn)稅率。據(jù)反映，財(cái)產(chǎn)稅在城鎮(zhèn)實(shí)施有效，但在鄉(xiāng)村難以推行，主要受到納稅人的抵制。

（四）小結(jié)

對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)開征財(cái)產(chǎn)稅，是國際普遍做法。但由于財(cái)產(chǎn)稅一般由地方政府征收，用來支應(yīng)地方公共開支，稅收可見度高，人民的反彈比較大。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)課征財(cái)產(chǎn)稅，有些國家將土地與房產(chǎn)分開征收，有些國家則將土地與房產(chǎn)合一征收，具體差異甚大。很多國家的做法是，充分利用財(cái)產(chǎn)稅的稅基，在征收財(cái)產(chǎn)稅時(shí)，一并捆綁征收其他稅收，如相應(yīng)的水費(fèi)、衛(wèi)生稅等。有些國家，基于公共政策需要，將財(cái)產(chǎn)劃分為一級(jí)市場與二級(jí)市場，采用不同的稅率或不同的減免稅待遇。政府也可能采取行政措施干預(yù)不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際稅負(fù)。

三、財(cái)產(chǎn)稅的免稅

（一）臺(tái)灣地區(qū)

稅收的優(yōu)惠減免設(shè)計(jì)，主要是基于國民基本生活照顧以及政策性考慮。臺(tái)灣學(xué)者蔡吉源先生以臺(tái)灣的土地增值稅為例，就稅收優(yōu)惠作了總結(jié)，即關(guān)于土地增值稅所規(guī)定的部分優(yōu)惠減免項(xiàng)目及其問題略述如下：1.住為民生之基本必需品，對(duì)其課稅有形成累退的現(xiàn)象，將加重中低收入者之負(fù)擔(dān)。故針對(duì)土地所有權(quán)人出售自用住宅土地，給予有限制的優(yōu)惠。所謂限制包括：(1)一人一生僅適用一次；(2)土地出售前一年內(nèi)不得為營業(yè)使用或出租；(3)出售土地之面積在限定范圍內(nèi)(都市土地面積三公畝(90.75坪)，非都市土地面積七公畝(211.75坪))才享有優(yōu)惠稅率10%。2.為增進(jìn)社會(huì)福利，依現(xiàn)行規(guī)定對(duì)私人捐贈(zèng)供興辦社會(huì)福利事業(yè)及興學(xué)之用地，免征土地增值稅。但須符合三項(xiàng)要件：(1)受贈(zèng)人為財(cái)團(tuán)法人；(2)法人章程載明法人解散時(shí)其剩余財(cái)產(chǎn)歸屬當(dāng)?shù)氐胤秸校?3)捐贈(zèng)人未以任何方式取得所捐贈(zèng)土地之利益。3.基于農(nóng)業(yè)為民生之基礎(chǔ)，現(xiàn)行規(guī)定對(duì)于農(nóng)業(yè)用地移轉(zhuǎn)后繼續(xù)為農(nóng)業(yè)使用之土地，不課土地增值稅。但若變更為非農(nóng)業(yè)用地而移轉(zhuǎn)，則需以變更權(quán)利當(dāng)日之公告現(xiàn)值為原地價(jià)，課征土地增值稅。為求稅負(fù)之公平性，原則上優(yōu)惠與減免的范圍應(yīng)盡量縮減，以防杜取巧者鉆法律漏洞。