房地產(chǎn)及建筑業(yè)

房地產(chǎn)及建筑業(yè)很可能是此次變革中影響最為顯著的行業(yè)。尤其是當下中國主要城市的房地產(chǎn)增長幅度已不同于5至10年前的增長情況。李克強總理的政府工作報告尤其提到將所有企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，將有利于企業(yè)在經(jīng)營過程中購進不動產(chǎn)以及房地產(chǎn)開發(fā)商和投資者。然而在報告中未明確說明房地產(chǎn)開發(fā)商和投資者是否允許對發(fā)生的土地采購成本視同進項抵扣。但基于李克強總理的說明可能性還是非常高的。

十大行業(yè)問題 – 房地產(chǎn)及建筑業(yè)

問題

1.從政府部門通過招拍掛獲得土地使用權(quán)是否可以核定抵扣進項稅額？

2.轉(zhuǎn)讓境內(nèi)或境外房地產(chǎn)企業(yè)的股份或其它股權(quán)性投資，是否適用增值稅？

3.如何對代客戶管理信托資金及代收水電等費用的代理或物業(yè)管理公司征收增值稅？

4. 對于營改增前已存在的老項目或租賃合同，是否適用任何過渡政策或豁免政策？

5.是否會推遲預(yù)售行為的納稅義務(wù)發(fā)生時間，從而確保企業(yè)在取得房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的進項稅前無需先繳納銷項稅？

6. 免租期、“免費”車位及業(yè)主提供的其他優(yōu)惠，是否需要作 “視同銷售”處理？同樣，開發(fā)商向承包商提供原材料及設(shè)備是否需要作 “視同銷售”處理？

7. 房地產(chǎn)開發(fā)商是否可就融資成本抵扣進項稅？

8. 房地產(chǎn)開發(fā)商是否可以在項目開發(fā)初期（即在他們?nèi)〉檬杖胫埃┑怯洖樵鲋刀愐话慵{稅人？

9. 對于購買房地產(chǎn)產(chǎn)生的進項稅，是否有年度可抵扣金額或可抵扣百分比的限制？

10. 對于個人銷售二手房（如個人間的交易），將按照房屋銷售額還是收益額計算增值稅？

主要財務(wù)影響 - 房地產(chǎn)及建筑業(yè)

許多房地產(chǎn)開發(fā)商﹑業(yè)主﹑房地產(chǎn)基金及其投資者對于適用11%的增值稅稅率持有疑問，包括是否會加重稅務(wù)負擔(dān)、是否會推高項目造價以及是否需要在增值稅實施前加速出售存量項目等。這些問題并沒有簡單統(tǒng)一的答案，而是需要對相關(guān)財務(wù)模型進行財務(wù)影響審閱及分析。我們列出了幾個關(guān)鍵的影響因素：

現(xiàn)有合同的條款 – 如果合同已經(jīng)簽訂且無法轉(zhuǎn)嫁增值稅，并且供應(yīng)商在合同簽訂時以較低稅率（3%或5%）的營業(yè)稅作為定價標準，則供應(yīng)商有可能需要自行承擔(dān)11％的增值稅稅負。

交易對方是否為增值稅一般納稅人 – 如果銷售業(yè)務(wù)的購買方屬于增值稅一般納稅人，或租賃業(yè)務(wù)的承租方屬于增值稅一般納稅人，供應(yīng)商向該購買方或承租方轉(zhuǎn)嫁增值稅將相對容易?？傮w而言，這意味著B2B模式下的房地產(chǎn)交易（如商場﹑寫字樓﹑工廠﹑酒店和其他形式的商業(yè)房地產(chǎn)項目）相比B2C或C2C模式下的住宅交易而言，受政策變化不利影響的可能性更低。

土地占整個項目的價值比例 – 預(yù)計政府部門將不需要就出讓土地使用權(quán)繳納銷項稅，然而希望開發(fā)商購買土地使用權(quán)時，也許可就土地使用權(quán)的價格視同進項進行抵扣，就意味著當開發(fā)商出售已完成的項目時，其增值稅應(yīng)納稅額將由增值稅銷項稅額與“視同”進項稅額決定。此外，如果建筑勞務(wù)和材料占項目開發(fā)總價值越高，則可抵扣進項稅額越高，因為材料的進項稅稅率為17%，而建筑成本會帶來11%進項稅。

銷售模式 – 出售已完工房地產(chǎn)項目和出售房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)，可能適用不同的增值稅處理方法。

過渡政策或豁免政策所帶來的影響 – 在具體實施細則中，預(yù)期將會出臺過渡政策或豁免政策，以應(yīng)對房地產(chǎn)開發(fā)商在營改增前已開工的項目中使用的材料不能抵扣進項稅，而銷售此類項目時卻需要按照銷售價格總額的11%繳納增值稅的情況。我們注意到市場上一直在討論是否允許開發(fā)商選擇5%簡易征收增值稅，這一點有望在實施細則發(fā)布時明確。

企業(yè)運營結(jié)構(gòu) – 許多開發(fā)商通過特殊目的公司(SPV)運營各開發(fā)項目。如果匯總申報無法實現(xiàn)，意味著每一次開發(fā)新的項目時，都需要讓每個特殊目的公司盡早登記為增值稅一般納稅人，以確?？梢员M早獲得進項稅抵扣資格。然而，直到各公司產(chǎn)生銷項稅時才能實現(xiàn)相關(guān)進項稅額的經(jīng)濟效應(yīng)。因為除了部分貨物和服務(wù)出口外，中國并不存在進項稅留抵退稅機制（這與其他很多增值稅國家不同）。因此，增值稅對企業(yè)現(xiàn)金流會產(chǎn)生顯著并長遠的影響。此外，當以特殊目的公司架構(gòu)運營時，一個項目產(chǎn)生的進項稅將不能用于抵扣另一個項目產(chǎn)生的銷項稅。