沈欣偉創(chuàng)辦的個人獨資企業(yè)欣偉公司，經(jīng)過幾年的經(jīng)營已經(jīng)初具規(guī)模， 2003 年底實現(xiàn)銷售收入近 3000 萬元，利潤 600 萬元。 2003 年底沈老板盤點近年來的生產(chǎn)經(jīng)營情況，發(fā)現(xiàn)職工生活問題是影響職工生產(chǎn)積極性的一個因素。他覺得，企業(yè)要做大、做強(qiáng)，沒有員工的積極支持是不行的。為了企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，沈欣偉決定在 2004 年 1 月購置一棟價值為 500 萬元的房產(chǎn)，以解決本企業(yè)職工的生活居住問題。于是就委派企業(yè)的供銷員與房地產(chǎn)開發(fā)公司聯(lián)系購房事宜。
但是，在涉及房產(chǎn)的所有權(quán)問題時，承辦人員無法明確：該房產(chǎn)是以公司的名義購買還是以個人的名義購買？
籌劃分析
這個問題也使沈欣偉犯了難：公司的生產(chǎn)經(jīng)營用房應(yīng)該以公司的名義購買，但是稅收政策上有什么講究，房屋產(chǎn)權(quán)上有什么說法？為了穩(wěn)妥起見，他找來了自己的政策顧問、注冊稅務(wù)專家李強(qiáng)。稅務(wù)專家李強(qiáng)告訴他，從稅收的角度來講，該房產(chǎn)可以以公司的名義購入，也可以以沈欣偉個人的名義購人。以不同的名義、方式購入，不僅所有權(quán)不同，稅負(fù)也會不同。
以公司的名義購買
如果以欣偉公司的名義購入這棟價值為500萬元的房產(chǎn)，欣偉公司全部出租本企業(yè)的職工，每月向職工收取 6 萬元的租金（租金不低于當(dāng)?shù)赝惙课莸淖饨穑?dāng)?shù)赝愖》棵吭伦饨?6 萬元）。該房屋預(yù)計使用 30 年（報廢后不考慮殘值）。
欣偉公司除支付購房款外，每年均應(yīng)繳納房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、個人所得稅（為了說明上的方便，本處未考慮城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費附加）。其收入項目為出租給職工的租金收入。根據(jù)稅法規(guī)定，納稅義務(wù)人出租財產(chǎn)取得的財產(chǎn)租賃收入，在計算征稅時，可依法減除規(guī)定費用和有關(guān)稅、費。所以，計算租金收入應(yīng)納個人所得時，可扣除有關(guān)的營業(yè)稅、房產(chǎn)稅。
欣偉公司每年應(yīng)納營業(yè)稅為 3.6( 6×5%×12）萬元；應(yīng)納房產(chǎn)稅為8.64( 6×12%×12）萬元。
公司購買，應(yīng)考慮折舊問題，假如使用年限為 20 年, 折舊率為 5%，則公司每年出租房屋應(yīng)納個人所得稅為11.491[(6×12－3.6－8.64－500×5%)×35％－6750]萬元。
每年各種稅金合計為 23731(3.6＋8.64＋11.491）萬元。
以個人的名義購買
如果沈欣偉向欣偉公司貸款（利率不低于同期銀行貸款利率，為6%）,以自己的名義購入房產(chǎn)并每月向使用房屋的職工收取租金。
稅法規(guī)定，納稅年度內(nèi)個人投資者從其投資企業(yè)（個人獨資企業(yè)、合伙企業(yè)除外）借款，在該納稅年度終了后既不歸還，又未用于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的，其未歸還的借款可視為企業(yè)對個人投資者的紅利分配，依照“利息、股息、紅利所得”項目計征個人所得稅。因欣偉公司屬于個人獨資企業(yè)，其借款不必納稅。沈欣偉除支付購房款外,每年就租金收入繳納房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、個人所得稅，公司應(yīng)就借款利息取得的收入繳納個人所得稅。根據(jù)稅法規(guī)定，個人按市場價格出租的居民住房，房產(chǎn)稅減按 4％征收，營業(yè)稅減按 3％征收，個人所得稅減按 10％征收。
公司每年從沈欣偉處獲得利息，應(yīng)納個人所得稅為 9.825 ( 500×6％×35％－0.675)萬元。
沈欣偉每年應(yīng)納的營業(yè)稅為 2.16(72×3%）萬元；每年應(yīng)納房產(chǎn)稅為 2.88(72×4%）萬元；每年應(yīng)納個人所得稅為 5.3568 [(72－2.16－2.88)×(1－20%）×10%］萬元。
每年各種稅金合計為 10.3968(2.16＋2.88＋5.3568 ）萬元。
投資人實際繳納稅收總額 20.8968(10.5＋10.3968）萬元。
通過以上計算和分析，我們可以發(fā)現(xiàn)以公司的名義購買這棟房產(chǎn)應(yīng)繳納各種稅金合計23.731萬元，而以沈欣偉個人的名義購買則需要繳納各種稅金合計20.8968萬元，可見，以個人的名義購買該房產(chǎn)對投資者更有利?？梢詾樯蛐纻ス?jié)約稅收合計2.8342( 23.731－20.8968）萬元。
籌劃點評
近期，財政部、國家稅務(wù)總局下發(fā)了《關(guān)于規(guī)范個人投資者個人所得稅征收管理的通知》（財稅［2003］158號），對個人投資者的支付行為進(jìn)行了進(jìn)一步的規(guī)范，從而強(qiáng)化了個人投資者個人所得稅的征管。過去那種通過購房節(jié)稅手法受到了限制，但是，這并不是說在投資者購房過程就沒有籌劃空間。
就本案例而言，因欣偉公司屬于個人獨資企業(yè)，依法納稅后，沈欣偉與公司之間的收支不影響任何一方的利益，即繳納各種稅款后，欣偉公司擁有的財產(chǎn)，也就是沈欣偉本人擁有的財產(chǎn)。
有關(guān)個人所得稅的政策變化比較大，與之相關(guān)的文件也比較多，在具體策劃過程中人們?nèi)菀着c相關(guān)的政策搞混，或者考慮到這項政策而沒有考慮到那項政策等，以致產(chǎn)生錯誤的稅收策劃方案。對于個人獨資企業(yè)主購房的稅收策劃，已經(jīng)有一些人在搞，有的稅收策劃方案也已經(jīng)在報刊上發(fā)表，但是成功的案例不多，結(jié)合稅收策劃實踐，筆者認(rèn)為有關(guān)案例的稅收策劃主要的應(yīng)該注意以下問題：
( 1 ）注意扣除項目的規(guī)范性。如果以個人獨資企業(yè)主個人名義購房，可以扣除20%的費用，那么相關(guān)的其他費用，如購房借款利息等就不能在計算個人所得稅時加以扣除。
( 2 ）個人向公司的借款所支付的利息應(yīng)并入公司所得，按公司利潤的適用稅率計算繳納個人所得稅，而不能以“利息、股息、紅利所得”所適用的稅率計算繳納個人所得稅。
( 3 ）以公司名義購房可以計提折舊，而以個人名義購房就不存在問題。
